zondag 29 december 2013

Jaar goed beginnen! Aflossing van €2.000 aangevraagd



Om 2014 goed te beginnen heb ik weer een aflossing van €2.000 aangevraagd. Dit heb ik ook gedaan om mij te motiveren om daadwerkelijk het geld bij elkaar te harken. Mijn totale hypotheekschuld bedraagt nu nog €175.976.

Het jaar 2014 gaat waarschijnlijk een goed jaar worden wat betreft mijn extra aflossingen. Ten eerste start ik al met een extra aflossing van €2.000. Ten tweede ga ik mijn ontslagvergoeding fiscaal gunstig uit laten keren in 2014. Dit bedrag staat nu nog op een bankspaarrekening. Normaal gesproken mag dit bedrag niet in één keer uitgekeerd worden, maar in 2014 is het wel mogelijk gemaakt. Er wordt zelfs een bonus verstrekt. De belastingheffing wordt namelijk met 20% verlaagd. Ik verwacht een netto uitkering van ongeveer €15.000. Dit bedrag ga ik pas gebruiken om af te lossen in de loop van het jaar.

Mijn doel voor 2014 durf ik hierdoor te stellen op €23.000. Dit is gelijk aan het bedrag dat ik afbetaald heb ik de periode vanaf september 2012 tot nu. Bij financiële tegenslagen zal het bedrag naar beneden bijgesteld worden, maar ik heb mijn doel duidelijk voor ogen.

zondag 22 december 2013

Extra aflossen? Waarom niet bijstorten in de kapitaalverzekering?



Mij wordt vaak gevraagd waarom ik niet extra stort in de beleggingspolis die aan mijn hypotheek gekoppeld is. Door de extra storting gaat de verzekeringspremie namelijk omlaag. De premie is niet aftrekbaar van het inkomen en de te betalen hypotheekrente wel. Op basis hiervan kan het voordeliger zijn om extra te storten in de verzekering.

Mijn antwoord is heel simpel! Ik wil mijn hypotheekschuld zien dalen. Op mijn werkkamer heb ik een a4-tje hangen met de hoogte van de hypotheekschuld erop. Bij iedere aflossing ga ik de datum vermelden plus het bedrag van de aflossen en de resterende hypotheekschuld. Een dalende hypotheekschuld motiveert mij om nog meer af te lossen. Het geeft energie en motivatie.

Extra aflossen is niet in alle gevallen de beste oplossing, maar de voordelen van het extra aflossen overtreffen de nadelen voor mij. Het voordeel van het storten is mijn beleggingsverzekering is dat de waarde in de polis stijgt en er zal minder risicopremie onttrekken worden van mijn inleg. Ik hecht meer waarde aan een lage hypotheekschuld dan aan een gevulde beleggingsverzekering.

zaterdag 21 december 2013

Hypotheekrente verlagen aan de hand van de WOZ-waarde



Op 16 oktober heb ik Achmea Bank verzocht om mijn hypotheekrente te verlagen. Mijn hypotheekschuld is namelijk onder de WOZ-waarde gezakt. Hierdoor valt mijn hypotheek in een lager risicogroep, dus een lagere hypotheekrente.

Na mijn verzoek aan Achmea kreeg ik een mailtje waarin ze verzochten om een kopie van de WOZ-beschikking en een foto van het huis te mailen. De foto en de beschikking heb ik verzonden, maar twee maanden later heb ik nog steeds geen reactie.

De WOZ-waarde bedroeg per 01-01-2013: €184.000. De hypotheekschuld bedraagt nu €175.976. Dit geeft mij een besparing van 0,2%. De maandelijkse besparing bedraagt €175.976 x 0,2% = €351,95 / 12 = €29,33. Zodra mijn schuld onder de 80% van de marktwaarde komt, heb ik weer recht op een vergelijkbare rentekorting.

Veel huiseigenaren die extra aflossen betalen teveel hypotheekrente. Door de daling van de hypotheekschuld daalt ook het risico van de bank. Indien de hypotheekschuld lager is dan de waarde van het huis, hebt u recht op een rentekorting. De hoogte van de korting en de vereisten kunnen per bank verschillen.

maandag 16 december 2013

Op verzekeringen valt nog veel te besparen



Om de maandelijkse lasten verder te drukken heb ik mijn verzekeringen weer eens tegen het licht gehouden. Blijkt dat er toch nog flink bespaard kan worden.

Wij Nederlanders houden van zekerheden. Het liefst gaan we ons tegen alle gevaren verzekeren, maar door de crisis letten we beter op onze uitgaven. Als verzekeringsadviseur help ik mijn klanten bij het kiezen van de beste dekkingen tegen de scherpste prijs. Ik vond het weer eens tijd om ook eens kritisch te kijken naar mijn eigen verzekeringen. Een oude inlegvrije kapitaalverzekering heb ik afgekocht (hoera weer €175 extra) en de autoverzekering heb ik omgezet naar een WA/beperkt cascoverzekering, in plaats van een WA/casco verzekering. En op de zorgverzekering ga ik ook flink besparen. Ik stap over naar een andere verzekeraar. Dit geeft niet alleen een besparing op de basisverzekering, maar ook op de aanvullende verzekering.

Besparen op maandlasten is de meest effectieve manier om geld over te houden. In veel gevallen krijgt u hetzelfde product, maar dan tegen een lagere prijs. Onlangs zijn wij overgestapt naar een goedkopere energieleverancier. Volgens mijn berekening zal dit een besparing opleveren van ongeveer €150 per jaar. Ik probeer dus niet alleen de rentelasten van mijn hypotheek te drukken, maar ook op de overige vaste lasten probeer ik te besparen.

Samen inkopen verlaagt de kosten
Ik heb mij, net als ruim 358.000 andere Nederlanders, ingeschreven bij Sloopdecrisis.nl. Deze website gaat voor de deelnemers diensten scherp inkopen bij telecombedrijven, energiebedrijven en bij verzekeraars. Ik ben vooral benieuwd naar het voorstel gericht op verzekeringen. Er zal vermoedelijk een scherp voorstel komen, want op deze manier kunnen verzekeraars in één keer veel potentiële klanten bereiken. De besparing aan marketingkosten kunnen ze verwerken in een scherp voorstel.

Besmet met de aflosvirus



De ING verwacht over dit jaar 32% meer aflossingen in vergelijking met het jaar 2012. Er worden vooral meer kleine aflossingen verricht. De aflosvirus grijpt om zich heen.

Uit onderzoek van TNS Nipo blijkt dat er vooral wordt afgelost met spaargeld. Daarnaast verwacht 8% een schenking waarmee afbetaald gaat worden en 4% gaat een erfenis gebruiken.

De helft van de huiseigenaren waarvan het huis onder water staat geeft aan niet extra af te willen lossen. Een groot deel van deze mensen is er waarschijnlijk ook niet van overtuigd dat ze een probleem hebben. Nog steeds wordt vaak gedacht dat hun huis voor de hoofdprijs verkocht kan worden.

Starters op de huizenmarkt blijken massaal te sparen voor een koophuis. Eén op de zes starters spaart tot €10.000 voor een huis. Ongeveer 20% van de starters spaart tot €20.000 en 25% geeft aan tot €50.000 te willen sparen voor een huis. Het spaargeld is vooral bedoeld voor het inrichten van het huis en het betalen van de aankoopkosten van een huis. Bijna de helft van de ondervraagden spaart om een lagere hypotheek te kunnen afsluiten.

Starters beseffen zich dus goed dat de laatste vijf jaren veranderingen zijn opgetreden in de manier van financieren van een huis. Huiseigenaren gaan steeds meer aflossen, maar een groot deel van de huiseigenaren onderschatten het probleem nog. Een huis dat onder water staat kan grote problemen gaan opleveren zodra de lasten niet meer te dragen zijn door bijvoorbeeld werkloosheid.

Indien uw huis onder water staat moet u extra aflossen of in ieder geval een grote spaarbuffer achter de hand hebben. Dit geld kan in geval van nood aangesproken worden.

maandag 9 december 2013

Studieschulden niet melden bij hypotheekaanvraag?



Uit onderzoek van het BKR blijkt dat 39% van afgestudeerden met een studieschuld, deze schuld verzwijgen bij het aanvragen van een hypotheek. Dit kan onbewust zijn, maar in de meeste gevallen zal het bewust zijn.

Het is natuurlijk fout om schulden te verzwijgen bij het aanvragen van een hypotheek, maar ik kan het mij voorstellen. De banken zitten boven op hun geld en iemand die in het perfecte profiel past krijgt nog een hypotheek. De rest moet wachten op betere tijden.

Hoe is het mogelijk dat starters op de arbeidsmarkt wel een huurhuis kunnen krijgen met een huursom van €1.000 per maand, maar ze kunnen geen hypotheek krijgen met een maandlast van €600? Banken moeten voorzichtiger geld verstrekken, maar enige flexibiliteit mogen ze toepassen. Als een starter op de arbeidsmarkt een hypotheek kan krijgen, gaat hij deze kans niet verspelen door een studieschuld op te biechten.

De huizenkopers met een studieschuld kunnen op lange termijn in de problemen komen. Op den duur zal de studieschuld namelijk afbetaald moeten worden. Als de aflossing van de studieschuld te combineren is met de hypotheeklasten zal niemand klagen.

zondag 1 december 2013

Andere baan met betere vooruitzichten



Afgelopen donderdag heb ik een baan geaccepteerd met betere vooruitzichten en een hoger salaris. Dit zal een positief effect hebben op de hoogte van mijn aflossingen in 2014 en de daarop volgende jaren.

Tot 2012 heb ik voor een grote landelijke verzekeraar gewerkt. In 2012 heb ik ervoor gekozen om weer in de buurt te gaan werken. Dagelijks 90 kilometer afleggen naar het werk breekt je uiteindelijk op. De keerzijde was een sterke daling van het inkomen, maar je kunt niet alles hebben. Ik heb daar genoegen mee genomen. Door mijn schrijfopdrachten als financieel redacteur hebben wij nog steeds eenvoudig rond kunnen komen. Nu heb een baan bij een groot verzekeringskantoor geaccepteerd tegen een aanzienlijk hoger salaris. Dit heb ik natuurlijk niet gedaan om meer af te kunnen lossen, maar het weegt zeker mee.

De keerzijde is dat ik mijn benzineauto weer moet inruilen voor een dieselauto. Gisteren een bod gedaan op een Renault Laguna uit 2004. Als het een beetje meezit kan ik mijn huidige auto verkopen voor €1.000 meer dan het aankoopbedrag van de Laguna. Ik ga dus iets over houden aan de wisseling van de auto. Eén keer raden wat ik ga doen met dit extra bedrag?

zondag 17 november 2013

Extra aflossing van €4.000



Centraal Beheer Achmea heeft mij toestemming gegeven om in november €2.000 extra af te lossen. Telefonisch toestemming gekregen om €4.000 af te lossen in plaats van €2.000.

Tot op heden heb ik in 2013 €5.000 afbetaald op mijn aflossingsvrije hypotheek. In oktober had ik toestemming gevraagd voor de extra aflossing.

De Belastingdienst heeft op basis van mijn salarisgegevens van 2012 mijn voorlopige teruggave herberekend. Ik had al jaren maandelijks een teruggave van ongeveer honderd euro. Door extra bijverdiensten (bloggen) moet ik jaarlijks in juni of juli flink bijbetalen. Sinds 1 januari van dit jaar ben ik een ZZP-er. Ik voldoe voor dit jaar aan het urencriterium (1.225 uren), dus heb ik recht op de startersaftrek en de zelfstandigenaftrek. In eerste instantie moest ik ruim €3.000 bijbetalen, na het invullen van een voorlopige teruggave krijg ik €1.250 terug. Deze teruggave gaat uiteraard naar mijn hypotheekbank.

Telefonisch het bedrag verhoogd
Ik moet altijd vier tot zes weken voor de aflossing toestemming vragen aan de hypotheekbank. Het akkoord met een opgave van de nieuwe maandtermijn heb ik vrijdag ontvangen. Gelijk contact opgenomen met Achmea om te verzoeken om het bedrag te verruimen. Het was geen probleem om de aflossing te verruimen naar €4.000. Eind deze maand ga ik de extra aflossing verrichten.

Voor dit jaar kom ik op een totale aflossing uit van €9.000. In 2012 heb ik €14.000 afbetaald. De totale aflossing in veertien maanden bedraagt: €23.000.

vrijdag 15 november 2013

Waarom kiezen voor de Rabobank als het goedkoper kan?



Ik heb de onvoorwaardelijke liefde voor de Rabobank nooit begrepen. Rabobank is marktleider wat betreft sparen en hypotheken. Consumenten voelen zich veilig bij de Rabobank, maar tegen welke prijs?

Uit een artikel op Wegwijs.nl blijkt dat de animo voor een hypotheek van de Rabobank sterk terugloopt. Ze vragen namelijk een te hoge hypotheekrente in vergelijking met de concurrentie. Ze zijn nooit de goedkoopste geweest, maar ze lijken nu hun machtspositie te willen misbruiken. Hun marktaandeel is de laatste drie maanden met 5,3% gezakt. Dit blijkt uit onderzoek van IG&H. Het leed is echter beperkt, want nog steeds wordt één op de vier hypotheken gesloten bij de Rabobank.

In vergelijking met de onafhankelijke hypotheekadviseur vragen de banken lagere advies- en bemiddelingskosten. Uit de daling van het marktaandeel blijkt dat consumenten zich daar niet blind op staren. U kunt beter nu hogere eenmalige kosten betalen voor een goed advies in plaats van dertig jaar een te hoge hypotheekrente.

donderdag 7 november 2013

Maximale hypotheek per 2014 lager



Vanaf 2014 zullen banken nog strengere verstrekkingsnormen hanteren voor hypotheken. Volgens RTL Nieuws gaat het voor de hogere inkomens om tienduizenden euro´s.

Vanaf 2014 gaan er nieuwe acceptatienormen gelden. Deze zijn opgesteld door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). De banken zijn verplicht om de nieuwe normen over te nemen. De verstrekkingsnormen worden strenger doordat de koopkracht in 2014 verder gaat dalen. Er zal meer uitgegeven moeten worden aan kosten van levensonderhoud, dus blijft er minder over voor de woonlasten. De maximale verstrekking kan 10 tot 15 procent lager uitvallen.

Afgelopen maandag heeft het Nibud nog een persbericht uitgebracht om het nieuws aan te kondigen. In het persbericht werd gesproken over beperkte gevolgen. Uitgaande van een inkomen van €45.000 zou de hypotheek €3.500 lager uitvallen. De schade blijft dus beperkt. Echter, het Nibud heeft gerekend met een rentepercentage van 4,6 procent. Uitgaande van realistische lagere hypotheekrentes zijn de effecten veel groter.

Het is goed dat de verstrekkingsnormen tegen het licht worden gehouden, maar waren de normen al niet streng genoeg? Ik ken meerdere gezinnen die uit noodzaak huren. Eigenlijk willen ze een huis kopen, maar de banken willen niet meewerken. Ze zijn niet bereid om voldoende hypotheek te verstrekken. Het scheve is het verhaal is dat ze nu in een huurhuis wonen waarvan de huur veel hoger is dan de hypotheeklasten bij het kopen van de gewenste woning. Banken moeten uitzonderingen durven en willen maken, maar de normen worden juist nog strikter.

dinsdag 29 oktober 2013

Goede redenen om extra af te lossen



Er zijn goede redenen te bedenken om niet extra af te lossen op de hypotheek. Door de dalende huizenprijzen in de periode van 2008 tot en met 2013 winnen de voordelen van het extra aflossen wel steeds meer terrein.

Extra aflossen op de hypotheek is niet in alle gevallen verstandig. Op bijvoorbeeld een levenshypotheek en een spaarhypotheek is het vaak niet verstandig om extra af te lossen. Aflossen op de aflossingsvrije hypotheek heeft geen verdere fiscale consequenties, want deze hypotheekvorm bestaat alleen maar uit een lening. Hieronder treft u een aantal goede redenen aan om extra af te lossen op de aflossingsvrije hypotheek.

Aflossingsvrije hypotheek wordt pas afbetaald bij verkoop van het huis
In tegenstelling tot andere hypotheekvormen wordt de aflossingsvrije hypotheek niet afbetaald. Ook na pensionering blijft deze schuld dus bestaan. De hypotheeklasten moeten dus ook in de toekomst nog gedragen kunnen worden. Daarnaast moet u er ook rekening mee houden dat de hypotheekrente maximaal gedurende een periode van dertig jaar aftrekbaar is. Voor hypotheken afgesloten vóór 2001 geldt dat de hypotheekrente is ieder geval aftrekbaar is tot 2031.

Toekomst van de hypotheekrenteaftrek is onzeker
In de toekomst zal de regeling van de hypotheekrenteaftrek steeds verder versoberd worden. Vanaf 2014 wordt het tarief waar de hypotheekrente maximaal tegen kan worden afgetrokken verlaagd van 52% naar 51,5%. Dit is nog geen schokkende verlaging en treft alleen de veelverdienende huiseigenaren. Vervolgens wordt het maximum jaarlijks verlaagd met 0,5%. Op korte termijn een verdere beperking van de hypotheekrenteaftrek is niet uit te sluiten.

De hoogte van de pensioenuitkeringen gaat waarschijnlijk tegenvallen
Een ideaal pensioen is 70% van het laatstverdiende loon. Helaas zullen de meeste werknemers en zelfstandigen een dergelijk pensioen niet bereiken. Door een aflossingsvrije hypotheek af te lossen, kunt u de vaste maandlasten vanaf uw pensioengerechtigde leeftijd sterk verlagen.

Staat uw huis onder water? Aflossen is dan noodzakelijk
Een onverkoopbaar huis kan de nodige problemen gaan veroorzaken. Door de aflossingsvrije hypotheek af te lossen kunt u de potentiële restschuld geleidelijk gaan verlagen. Kleine periodieke extra aflossingen kunnen de problemen in de toekomst al beperken.

Hypotheekrente is hoger dan de spaarrente
Iedere huishouden moet beschikken over een spaarbuffer. Indien u over meer spaargeld beschikt, kunt u overwegen om een deel van de overwaarde te gebruiken om de aflossingsvrije hypotheek af te lossen. De spaarrente bedraagt op dit moment maximaal 1,95%. De meeste huiseigenaren hebben een hypotheekrente van 4% of meer. Ondanks dat de betaalde hypotheekrente aftrekbaar is van het inkomen, kan het uit om spaargeld voor de aflossing te gebruiken.

zondag 27 oktober 2013

Hypotheek oversluiten bij scheiding is maatwerk



Bij een echtscheiding levert het verdelen van de eigen woning vaak grote problemen op. De bank moet namelijk in veel gevallen mee willen werken met het overvoeren van de hypotheek naar één van beide ex-partners.

Indien een van de ex-partners het huis op naam moet hebben, moet de vertrekkende eigenaar worden uitgekocht. Als het huis onder water staat, moet de vertrekkende partner zorgen voor een financiële compensatie. Ook moet het hypotheekdeel overgenomen worden en gefinancierd worden. Het financieren van de overdracht is vaak een probleem. Banken zullen hier niet aan mee willen werken als de overnemende partner onvoldoende inkomen heeft.

Een bijkomend probleem is vaak dat er moet worden voldaan aan de nieuwe hypotheekregels. Tot 1 januari 2013 mocht de aflossing van de hypotheek worden doorgeschoven naar de einddatum van de hypotheek. Bij het kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek was het zelfs toegestaan om de aflossing helemaal achterwege te laten. Tegenwoordig is het verplicht om maandelijks af te lossen op de hypotheek.

De AFM heeft afgelopen week de banken verzocht om zich soepel op te stellen bij echtscheidingen. Banken hoeven zich niet strak aan de gebruikelijke hypotheektoets te houden. Met andere woorden: de banken moeten meedenken om een oplossing voor de problemen te vinden. Iedere echtscheiding is weer anders, dus moeten de banken maatwerk leveren.

donderdag 24 oktober 2013

Maak restschulden het probleem van de banken



Tot 2008 waren banken in sommige gevallen bereid om tot acht keer het jaarinkomen aan hypotheek te verstrekken. Ze hebben hun normen sindsdien drastisch bijgesteld. Zijn banken deels verantwoordelijk voor restschulden en moeten de schulden gedeeltelijk worden kwijtgescholden?

De Stichting Restschuld Eerlijk Delen (RED) wil een proces gaan voeren tegen de financiële sector over de restschulden in koophuizen. Banken hebben in het verleden onverantwoordelijk hoge hypotheken verstrekt, maar ze leggen het probleem van de restschulden volledig neer bij de huiseigenaren. Banken zouden hun verantwoordelijkheid moeten nemen en een deel van het probleem op zich moeten nemen. De ING is in september gedagvaard omdat de meeste huiseigenaren die zijn aangesloten bij de stichting een hypotheek hebben bij de ING.

In hoeverre is het terecht om het probleem van de restschulden gedeeltelijk bij de banken neer te leggen. De banken is iets te verwijten, maar moeten zij ook de lasten gaan dragen?

Stel, de banken nemen een deel van de lasten op zich. Vervolgens moeten de banken naar een manier zoeken om het verloren geld weer terug te halen. Ze zullen genoodzaakt zijn om hun leenpercentages en hun tarieven te verhogen om weer geld te kunnen verdienen. Het probleem van de restschulden wordt hierdoor ook het probleem van de gehele Nederlandse bevolking. Waarom moet ik boeten voor huiseigenaren die in het verleden zo dom zijn geweest om acht keer hun inkomen aan hypotheek te lenen?

Door de financiële lasten bij de banken neer te leggen worden de restschulden het probleem van de Nederlandse gemeenschap. Waarom moet iemand die altijd voorzichtig is geweest met het lenen voor een huis boeten voor iemand die te zware lasten op de schouders heeft genomen?

Aan de andere kant is het overduidelijk dat de banken wel deels verantwoordelijk zijn. Kortom een lastige discussie.

zondag 20 oktober 2013

Extra aflossing van €2.000 aangevraagd



Het is mijn bedoeling om nog in december een extra aflossing te verrichten. Centraal Beheer Achmea heeft tot zes weken de tijd nodig om een verzoek goed te keuren, dus heb ik mijn verzoek alvast ingestuurd.

Het is nog maar de vraag in hoeverre het mij werkelijk gaat lukken om in december €2.000 beschikbaar te hebben. Toch heb ik het aangevraagd als stok achter de deur. Ik ben nu extra gemotiveerd om de komende twee maanden zo weinig mogelijk geld uit te geven. Indien het niet gaat lukken zal ik €1.000 of €1.500 in mijn hypotheek storten, maar ik ga voor €2.000.

Uitgaande van een extra aflossing van €2.000, heb ik in 2013 in totaal €7.000 extra afbetaald op de hypotheek. In totaal heb ik dan €21.000 afbetaald sinds september 2012.Over 2014 verwacht ik een nog grotere aflossing.

Ontslagvergoeding op bankspaarrekening
In 2012 heb ik een gouden handdruk gekregen van ruim €23.500. Dit bedrag heb ik gestort op een geblokkeerde bankspaarrekening. Op deze manier hoeft er fiscaal niet af te worden gerekend over de verkrijging. De belastingheffing wordt uitgesteld tot het bedrag in periodieken uitgekeerd gaat worden. Het uitstellen van de belastingheffing over ontslagvergoeding is vanaf 2014 waarschijnlijk niet meer toegestaan. Er moet direct afgerekend worden.

De politiek wil ook af van deze bankspaarrekeningen en van de zogenoemde stamrecht-bv (gebruikt voor de grotere afkoopsommen).Indien ik mijn gouden handdruk in 2014 in één keer laat uitkeren, krijg ik een eenmalige belastingkorting van 20%. Het is mijn bedoeling om het bedrag in 2014 uit te laten keren en te gebruiken voor de aflossing van mijn hypotheek. Vermoedelijk gaat het hierbij om een extra aflossing tussen de €14.000 en €15.000.

Wordt vervolgd!

vrijdag 18 oktober 2013

Crisis maatregelen huizenmarkt van tafel?



Vereniging Eigen Huis (VEH) maakt zich terecht zorgen over het afschaffen van de crisismaatregelen voor eigenaren van twee huizen. De huizenmarkt is mogelijk aan het opkrabbelen, maar het is te vroeg om de crisismaatregelen terug te trekken.

VEH heeft een brief naar staatssecretaris Weekers van Financiën gestuurd met het verzoek om de crisismaatregelen nog één jaar voort te zetten. In het Belastingplan 2013 was al aangekondigd dat de regelingen zouden stoppen per 2014. Hieronder een korte toelichting van de regelingen die mogelijk niet verlengd gaan worden per 2014.

Verhuisregeling
Huiseigenaren die tijdelijk met twee huizen zitten kunnen voor beide huizen gedurende een periode van drie jaar profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Zoals de plannen nu liggen wordt deze termijn nu weer verkort naar twee jaar. Indien het niet lukt om het huis te verkopen binnen twee jaar, vervalt voor de tweede woning de regeling van de hypotheekrenteaftrek.

Terugkeerregeling
De terugkeerregeling zal ook per 2014 verdwijnen. Deze regeling is opgesteld voor huiseigenaren die hun te koop staande huis tijdelijk verhuren onder de Leegstandswet. Indien de huurders vertrekken kan door de terugkeerregeling weer recht bestaan op hypotheekrenteaftrek. Bij het afschaffen van de terugkeerregeling hebben huiseigenaren na de verhuurde periode geen recht meer op hypotheekrenteaftrek. Als de huurders na 1 januari 2014 vertrekken kan de hypotheekrente niet meer worden afgetrokken van het inkomen.

Bijleenregeling
Dit is een ingewikkelde regeling met mogelijk grote financiële problemen voor de huiseigenaren die het aan gaat. Bij verkoop van een huis is de opbrengst mogelijk hoger dan de (eigenwoning)schuld. De woning heeft dus overwaarde. Bij aankoop van een ander huis moet deze overwaarde gebruikt worden ter financiering van de nieuwe huis. Dit is de zogenaamde bijleenregeling. Om de crisis te overbruggen is er een compensatiemaatregel in het leven geroepen om huiseigenaren tegemoet te komen die hun te koop staande huis tijdelijk gaan verhuren. Zonder deze compensatiemaatregel zou bij verhuur de overwaarde fiscaal gezien overgaan van box één naar box drie. Dit zou tot gevolg hebben dat over de (niet geïncasseerde) overwaarde geen hypotheekrenteaftrek meer kan worden genoten.

Deze regelingen afschaffen zal grote financiële problemen veroorzaken. Hoogstwaarschijnlijk zal de politiek dit ook inzien en de gevolgen per 2014 beperken.

Update:
De crisismaatregelen voor woningbezitters met dubbele lasten worden toch met een jaar verlengd. Dit zei staatssecretaris Weekers van Financiën vrijdag na afloop van de minsterraad.

woensdag 16 oktober 2013

Besparen op hypotheekrente door aflossingen



Doordat ik extra aflos op mijn hypotheek, zakken mijn maandlasten gestaag. De gedaalde hypotheekschuld heeft nog een bijkomend voordeel. De schuld is namelijk onder de marktwaarde gezakt. Op basis van de WOZ-beschikking van 2013 en een foto van mijn huis wordt de hoogte van de hypotheekrente nu opnieuw bepaald.

Hypotheekbanken maken de hoogte van de hypotheekrente mede afhankelijk van het risico dat ze lopen. Voor een tophypotheek tot 125% van de waarde van het huis vraagt de bank een hogere vergoeding in vergelijking met een hypotheek tot 80% van de waarde van het huis.

De hypotheekschuld op mijn huis bedraagt nu €179.976. Ik heb recht op een lagere hypotheekrente als mijn hypotheek lager is dan de marktwaarde. De marktwaarde is maar een relatief begrip, dus heb ik Achmea Bank een mail gestuurd met het verzoek om mijn hypotheekrente te heroverwegen. Uit de reactie van de bank blijkt dat zij mijn verzoek gaan beoordelen aan de hand van de laatste WOZ-beschikking en een foto van mijn huis. Deze stukken ga ik vandaag naar de bank mailen ter verdere beoordeling.

Rente met 0,2% omlaag?
Mijn hypotheekrente is nu afgestemd op een hypotheek boven de 100% van de marktwaarde. De WOZ-waarde van mijn huis bedraagt €184.000 en mijn schuld nog €179.976. Volgens de rentestaatjes op de website van Centraal Beheer Achmea gaat mijn hypotheekrente na goedkeuring met 0,2% zakken. In geld uitgedrukt komt dat neer op een verlaging van de maandlasten van €179.976 x 0,2% = €359,95 / 12 = €30.

Houd er wel rekening mee dat banken verschillende normen en voorwaarden hanteren. Bovenstaande methode hanteert Centraal Beheer Achmea. Neem contact op met uw bank om na te gaan in hoeverre u kunt besparen op de te betalen hypotheekrente.

Weer een motivatie om extra af te lossen. Op naar de 80% van de WOZ-waarde!

zondag 13 oktober 2013

Hypotheek aflossen is beste pensioenvoorziening



Via Mijnpensioenoverzicht.nl heb ik mij gisteren verdiept in mijn financiële situatie na mijn pensionering. Het duurt nog minimaal 25 jaar voordat ik met pensioen ga, maar je kunt er niet vroeg genoeg mee beginnen.

Het pensioen is een potje dat niet te vullen is in tien jaren. Gedurende de werkzame periode moet er voldoende geld opgebouwd worden om na pensionering rond te kunnen komen van de AOW plus aanvulling. Door meerdere wisselingen van werkgevers en bij sommige werkgevers slechte pensioenregelingen, ga ik het niet redden met de huidige voorzieningen. Aanvullend zal ik geld moeten reserveren voor mijn pensioen. Het gaat mij niet lukken om jaarlijks €6.000 tot €10.000 extra af te lossen en ook nog geld vrij te maken voor een aanvullende pensioenvoorziening.

Eerst hypotheek aflossen!
De komende tien jaren ben ik nog wel bezig met het aflossen van mijn aflossingsvrije hypotheek. Zodra deze op nul staat kan ik de besparing aan hypotheeklasten weer gebruiken om mijn pensioengat te dichten. Daarnaast heb ik als bijkomend voordeel dat mijn hypotheek over twintig jaar de einddatum bereikt. Met het opgebouwde vermogen in de beleggingsverzekering wordt de resterende hypotheek mogelijk afbetaald. Ik verwacht niet dat ik mijn beleggingsdoel in de polis ga halen, maar ik blijf hoop houden.

Mijn huis is mijn pensioen klopt natuurlijk niet helemaal, want ook na mijn pensionering moet ik nog een onderdak hebben. Ik ga er in ieder geval voor zorgen dat de hypotheeklasten vanaf pensioendatum verdwenen zijn.

woensdag 9 oktober 2013

De hypotheekschulden gaan omlaag



Uit cijfers van het CBS blijkt dat de Nederlandse hypotheekschulden aan het dalen zijn. In het tweede kwartaal van 2013 is de gezamenlijke hypotheekschuld gezakt naar €669,3 miljard. Dit is een daling van €2 miljard ten opzichte van het eerste kwartaal.

De tot 1 januari 2013 afgesloten hypotheken waren gericht op het doorschuiven van de aflossing naar de einddatum van de hypotheek. Deze hypotheekvormen hebben onze hypotheekschulden op dit hoog niveau gebracht. Om recht te hebben op de regeling van de hypotheekrenteaftrek gelden er nu andere eisen voor nieuw afgesloten hypotheken. Maandelijks moet er afbetaald worden op de hypotheekschuld. Er zijn twee hypotheekvormen die aan deze eisen voldoen, namelijk de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek. Door de hoge maandelijkse lasten in de eerste jaren van de lineaire hypotheek, kiezen de meeste huiseigenaren voor de annuïteitenhypotheek.

De maatregelen die per 1 januari van dit jaar zijn getroffen zijn niet de hoofdreden van de dalende hypotheekschulden. Het grote verschil wordt gemaakt door het extra aflossen op hypotheken door huiseigenaren. Dit wordt weer ingegeven door meerdere oorzaken. Drie belangrijke redenen zijn ten eerste de onzekerheid over de economie. Ten tweede de lage spaarrente en ten derde de sterke daling van de huizenprijzen. Het voelt niet prettig om een huis te bezitten met een potentiële restschuld erin.

Aflossen is niet alleen goed voor uw eigen portemonnee, het is ook goed voor de Nederlandse schatkist.

zondag 6 oktober 2013

Hypotheek maximaal 80% van de koopsom



De gezamenlijke hypotheekschuld in Nederland bedraagt meer dan 650 miljard euro. Om de hypotheekschulden te verlagen moeten er maatregelen worden getroffen.

Sinds 1 januari 2013 zijn er voor het eerst maatregelen getroffen tegen de zeer gunstige regeling van de hypotheekrenteaftrek. Dit komt doordat de hoge schulden sinds 2008 een probleem zijn geworden door sterk dalende huizenprijzen. Daarnaast werd de regeling van de hypotheekrenteaftrek te duur voor de Nederlandse schatkist. Eind juni 2013 zijn er plannen gepresenteerd om de regeling van de hypotheekrenteaftrek nog verder te beperken. In de toekomst moet het nog slechts mogelijk zijn om een hypotheek te krijgen tot maximaal 80% van de koopsom van het huis.

Tienduizenden euro’s sparen om een huis te kunnen kopen
De Commissie Structuur Nederlandse Banken heeft aan de politiek een plan aangeboden om de hypothekenmarkt te hervormen. Het maximale hypotheekbedrag is nu al beperkt ten opzichte van het verleden, maar de commissie wil nog een stap verder gaan. Bij het kopen van een huis moet er slechts een hypotheek te verkrijgen zijn tot 80% van de koopsom van het huis. Uitgaande van een koopsom van €250.000 moet er dus eerst €50.000 gespaard worden om het huis te kunnen kopen. In de praktijk moet er meer zelf worden gespaard. De kosten koper en de advies- en bemiddelingskosten moeten ook uit eigen middelen worden voldaan.

Beperken hypotheekschuld goed voor consument, bank en schatkist
De plannen van de Commissie Structuur Nederlandse Banken zullen bij het daadwerkelijk doorvoeren grote consequenties hebben. Een koophuis zal voor een kleinere groep bereikbaar zijn. Starters zullen eerst een flink kapitaal moeten opbouwen voordat ze een huis kunnen kopen. De nieuwe hypotheekplannen hebben ook grote voordelen. De consument hoeft zich minder diep in de schulden te steken en zal beter bestand zijn tegen waardedalingen van hun koophuis. Banken hoeven minder risico’s te lopen. De kans dat ze het uitgeleende bedrag niet terugkrijgen bij een executieveiling wordt kleiner. Hier heeft de consument ook baat bij, want minder risico betekent een lagere hypotheekrente. Door de lagere hypotheek hoeft er minder belasting terug te worden gegeven. Dat is een goede ontwikkeling voor onze schatkist.

Maximaal 80% financieren zal invloed hebben op de huizenmarkt
De plannen van de commissie zouden pas ingevoerd moeten worden op het moment dat de huizenmarkt weer hersteld is. Het is namelijk een plan dat zwaar kan drukken op de huizenprijzen. Hoewel het systeem van eerst zelf sparen gebruikelijk is in veel van de ons omringende landen, zal het zeker invloed hebben op de huizenmarkt. Doordat een koophuis voor minder mensen toegankelijk is, zal de doorstroming ook lager worden. Er zullen meer mensen gaan kiezen voor een huurhuis. Niet iedereen is in staat om een vermogen op te bouwen om 20% van de koopsom zelf op te brengen.

Geen sterk stijgende huizenprijzen meer
In de periode van twintig jaren vóór 2008 zijn de huizenprijzen ruim verdubbeld. Bij het hervormen van de hypotheekregels is een dergelijke sterke stijging van de huizenprijzen minder aannemelijk geworden. Doordat de vraag naar koophuizen zal dalen, zullen de prijzen ook niet meer zo sterk opgedreven worden. Huiseigenaren zullen ook langer blijven wonen in dezelfde woning. Verhuizen omdat het huis niet meer perfect past bij de levensfase waar u op dit moment in zit, zal minder gebruikelijk worden.

dinsdag 1 oktober 2013

Veel gestelde vragen over restschulden



Hieronder licht ik en aantal veel gestelde vragen over restschulden toe. Hierin zitten ook antwoorden op een aantal vragen die mij onlangs gesteld zijn via de mail.

Tot 2008 werd door huiseigenaren nauwelijks stilgestaan bij de mogelijkheid dat de huizenprijzen sterk kunnen gaan dalen. Er was immers sprake van een tekort aan betaalbare huizen en schaarste zorgt voor stijgende huizenprijzen. Helaas voor de huizenbezitters zaten ze er naast. Achteraf gezien logisch dat de huizenprijzen niet altijd kunnen blijven stijgen. De huizenprijzen waren zo hoog dat een correctie onvermijdelijk was.

Huis staat onder water! Wat betekent dat?
Als de waarde van het huis zakt en de hypotheekschuld zakt niet in dezelfde omvang mee, is het huis niet te verkopen voor een bedrag waarmee de hypotheekschuld afbetaald kan worden. Met andere woorden de hypotheek is hoger dan de waarde van het huis. Dit hoeft geen probleem te zijn want het was gebruikelijk om de aankoopkosten (zoals overdrachtsbelasting en notariskosten) mee te financieren, maar in een huizenmarkt met dalende huizenprijzen wordt het probleem steeds groter. De waarde van het huis wordt steeds lager, terwijl de hypotheekschuld vrijwel gelijk blijft.

Vormen restschulden een probleem indien het huis niet verkocht gaat worden?
Nee, er ontstaan eventueel pas restschulden bij het verkopen van de woning. Indien u geen verhuisplannen hebt maakt het in principe niet uit dat de hypotheek hoger is dan de waarde van het huis. Op termijn zullen de huizenprijzen namelijk weer gaan stijgen en de hypotheek gaat namelijk in de meeste gevallen geheel of gedeeltelijk afbetaald worden. Daarnaast zal door inflatie de hoogte van de hypotheekschuld steeds minder belastend worden.

Is extra aflossen de oplossing tegen restschulden?
In de periode van 2008 tot oktober 2013 zijn de huizenprijzen met 20% tot 25% gezakt. Zulke sterke dalingen kunt u niet opvangen met extra aflossingen. Uiteraard verkleint u het probleem wel door extra af te lossen, maar u zult het probleem niet oplossen.

Zijn restschulden mee te financieren in een nieuw af te sluiten hypotheek?
Onder de normale fiscale regels is een restschuld niet mee te financieren waarbij de hypotheekrente aftrekbaar is. Om de huizenmarkt een steuntje in de rug te geven zijn sinds 1 januari 2013 de restschulden mee te financieren in een nieuwe hypotheek. De hypotheekrente hierover is gedurende een periode van tien jaren aftrekbaar van het inkomen. Het probleem is dat banken hier niet aan mee willen werken. Ze zijn niet bereid om een financiering te verstrekken boven de 105% van de waarde van het huis. De aankoopkosten zijn dus geheel of gedeeltelijk mee te financieren, maar restschulden uit een vorige koophuis niet.

Waarom incasseren huiseigenaren restschulden?
In het geval de woning niet te verkopen is voor een bedrag waarmee de hypotheek afbetaald kan worden, zou ook besloten kunnen worden om het huis niet te verkopen. Helaas is het niet zo eenvoudig. In bepaalde gevallen moet het huis verkocht worden. De maandlasten zijn bijvoorbeeld niet mee te dragen door verlies van een deel van het inkomen. In de beginjaren van de crisis waren er ook veel huiseigenaren die alvast een ander huis hadden gekocht terwijl de oude woning nog niet verkocht was. Restschulden ontstaan vaak ook door een echtscheiding. Het huis is gezamenlijk gekocht en één van beide eigenaren kan de maandlasten niet alleen opbrengen. Restschulden kunnen dus onvermijdelijk zijn.

maandag 30 september 2013

Besparen om extra af te kunnen lossen



Als u eenmaal begint met aflossen, gaat u beter op uw geld letten. Onzinnige uitgaven worden niet meer verricht met als doel om zo snel mogelijk de hypotheekschuld omlaag te krijgen. Door besparingen door te voeren op uw vaste lasten kunt u tientjes per maand besparen.

Eén van de besparingen waar ik vorig jaar voor gekozen heb is om de rentevaste periode voor een kortere periode vast te zetten. De besparing was relatief klein (ongeveer bruto €25 per maand), maar dit geld kan ik ook weer gebruiken om extra af te lossen. De autoverzekering heb ik overgesloten naar een goedkopere verzekeraar en de rechtsbijstandsverzekering en de doorlopende reisverzekering heb ik beëindigd. Voor de zorgverzekering zit ik nog steeds bij de verzekeraar waar ik bij ben gekomen via mijn vorige werkgever. In december toch maar even de premies voor de zorgverzekering vergelijken. Besparen op de zorgverzekering is een effectieve besparing.

Ik ga niet zover dat ik de verwarming een graadje lager ga zetten, maar zoveel mogelijk onzinnige uitgaven worden wegbezuinigd. Grote uitgaven worden zoveel mogelijk vooruit geschoven. De auto wordt bijvoorbeeld langer mee doorgereden en als ons bankstel nog een jaartje mee kan, wordt er nog geen nieuwe gekocht.

Het aflossen van de hypotheek is niet meer alleen een doel, het is een streven geworden die op het dagelijkse leven invloed heeft. Iedere euro aan aflossing brengt mij weer dichter bij mijn doel.

donderdag 26 september 2013

Winstmarge in hypotheekrente daalt



Volgens Vereniging Eigen Huis dalen de winstmarges die banken in de hypotheekrente verwerken langzaam. De rente is aan het stijgen, maar de consumentenrente daalt of stijgt in ieder geval minder hard mee.

De rente op de kapitaalmarkt is aan het stijgen. Ik had verwacht dat de banken de winstmarges gewoon zouden blijven aanhouden, maar ik heb de banken onderschat. Volgens Vereniging Eigen Huis bedroeg de extra winstmarge in januari nog 1,06 procentpunt, in juli bedroeg deze nog 0,67 procentpunt. De belangenbehartiger voor huiseigenaren vindt dat de banken op de goede weg zijn, maar ze zijn er nog niet. Door een gebrek aan concurrentie houden ze nog steeds te forse hypotheekrentes aan.

Buitenlandse banken zijn onder andere niet geïnteresseerd in onze huizenmarkt omdat het is Nederland mogelijk is om een hypotheek te krijgen boven de waarde van het huis. In de ons omringende landen is het gebruikelijk om maximaal 80% of 90% van de koopsom van een huis te financieren. Bij het kopen van een huis moet in Nederland in de toekomst ook meer spaargeld worden geïnvesteerd.

De hoogte van de hypotheekrente beïnvloedt het herstel van de huizenmarkt sterk. Bij een stijgende hypotheekrente wordt het lastiger om een hypotheek te krijgen.

dinsdag 17 september 2013

Hypotheekschuld weer €2.000 kleiner



Vandaag weer €2.000 afgeboekt van mijn hypotheekschuld. Mijn totale hypotheek komt nu onder de €180.000 euro uit.

Exact een jaar geleden bedroeg mijn aflossingsvrije hypotheek nog €105.352. De aflossingsvrije hypotheek bedraagt nu nog €86.352. Het is mij gelukt om €19.000 af te lossen in één jaar tijd. Het geeft wel een vertekend beeld, want mijn eerste aflossing in september 2012 bedroeg €12.000. Het heeft mij ongeveer twee jaren gekost om dit bedrag op te bouwen.

Prinsjesdag
Er zijn plannen gepresenteerd om het mogelijk te maken om fiscaal vriendelijk een gouden handdruk op te nemen. Ik heb nog een afkoopsom van mijn vorige werkgever staan. Volgens de plannen kan ik 20% korting krijgen op de belastingheffing als ik het bedrag in 2014 in één keer op ga nemen. Dit biedt weer mogelijkheden om in 2014 extra af te lossen. Het zijn nog maar plannen, ze moeten eerst nog goedgekeurd worden in de Tweede en in de Eerste Kamer. Daarnaast zijn er ook veel negatieve plannen gepresenteerd die mijn plannen om extra af te lossen negatief beïnvloeden.

Vanaf volgend jaar kan er nog maximaal een hypotheek worden verkregen van 104% van de koopsom van het huis. Dit jaar is dat percentage nog 105%. Ook wordt het maximale percentage om hypotheekrente tegen af te trekken met 0,5% verlaagd.

zaterdag 14 september 2013

Afschaffen aflossingsboetes



Henk Krol van de politieke partij 50Plus pleit voor het afschaffen van de boetes voor extra aflossingen boven de maximale aflossing per jaar. Dit is vooral voordelig bij het oversluiten van de hypotheek. De meeste huiseigenaren die extra aflossen zullen namelijk niet boven de vrijstelling binnen de hypotheek komen.

Mijn oorspronkelijke hypotheek bedroeg €199.000. Maximaal mag ik 10% extra aflossen, dus maximaal €19.900 per jaar. Het percentage wordt altijd genomen over het oorspronkelijke hypotheekbedrag. Helaas kom ik daar niet aan toe. Dit jaar kom ik in totaal op €6.000 tot maximaal €8.000. De maximale extra aflossing bedraagt bij de meeste banken tussen de 10% en 20%.

De heer Krol denkt door afschaffing van de aflossingsboete het aflossen te stimuleren. Persoonlijk verwacht ik niet dat een verruiming van de aflosmogelijkheden zal zorgen voor substantieel meer aflossingen. Maak het fiscaal aantrekkelijk om extra af te lossen, dat zal pas effect hebben. Bijvoorbeeld een eenmalige belastingkorting bij het verrichten van een extra aflossing in 2014. Op lange termijn is het verlagen van de hypotheekschuld ook voordelig voor de Nederlandse schatkist. Er komt namelijk een jaarlijks terugkerend voordeel voor terug, namelijk minder hypotheekrenteaftrek. Helaas gaat de politiek daar geen geld voor vrijmaken. Vooruitdenken is blijkbaar lastig.

woensdag 11 september 2013

Buitenlandse banken willen onze hypotheken niet



De afgelopen jaren hebben banken uit Duitsland en India overwogen om de Nederlandse hypothekenmarkt te betreden. Ze kunnen hier namelijk flink geld verdienen door de hoge winstmarges in hypotheekrentes die in Nederland kennelijk zijn toegestaan. Het risico is te groot door de hoogte van de hypotheken.

In Nederland kunt u een hypotheek afsluiten tot 105% van de waarde van het huis. Per 2014 zakt het percentage naar 104% en jaarlijks blijft het één procentpunt zakken tot het in 2018 nog mogelijk is om 100% van de waarde van het huis te lenen. De zogenaamde kosten koper moet in de nabije toekomst dus volledig uit spaargeld worden voldaan. Voor Nederlanders is dat wennen, maar in het buitenland is het gebruikelijk om 80% of maximaal 90% van de waarde van het huis te lenen aan hypotheek.

Buitenlandse banken zullen dus bereid moeten zijn om een lening te verstrekken boven de waarde van het huis. Dit schrikt de banken af, dus houden de grote Nederlandse banken hun macht op de hypothekenmarkt.

De banken blijven de winstmarges in hypotheken maar opvoeren. Zodra de hypotheekrentes sterk gaan stijgen ontstaat er een probleem. De banken zullen de verhogingen waarschijnlijk wel volledig doorberekenen aan de huiseigenaren. De verlagingen geven ze maar gedeeltelijk door en vervolgens krijgen wij wel de volledige verhogingen voor de kiezen.

Dit motiveert weer extra om af te lossen!

dinsdag 3 september 2013

Veel meer huizen verkocht in augustus



Makelaarsland komt met zeer positief nieuws over de huizenmarkt. Er zijn in augustus namelijk 50% meer huizen verkocht in vergelijking met augustus 2012. Hierbij moet wel worden aangetekend dat augustus 2012 een zeer slechte maand was.

De positieve ontwikkeling komen voor een groot deel voort uit het stijgende vertrouwen in de huizenmarkt. De laatste maanden komen er steeds meer tekenen van herstel van de huizenmarkt. Daarnaast speelt natuurlijk ook mee dat de hypotheekrente steeds verder daalt. Het wordt steeds aantrekkelijker om te kopen in plaats van huren. Twijfelaars kiezen er nu eerder voor om te kopen in plaats van huren. Indien de huizenprijzen ongeveer de bodem bereikt hebben, is dit inderdaad ook een goed moment om te kopen.

Het is waarschijnlijk nog te vroeg om te juichen, maar kleine feestjes moeten ook gevierd worden. Als de cijfers over september volledig inzakken zijn wij wat betreft consumentenvertrouwen weer terug bij af. Op zich heb ik met mijn huis geen last van de gedaalde huizenprijzen, zolang ik niet ga verkopen. Maar het geeft wel een lekker gevoel als er weer een overwaarde in het huis zit.

zaterdag 31 augustus 2013

Huis verhuren zonder toestemming van de bank



Steeds meer huiseigenaren die hun huis niet kunnen verkopen gaan het verhuren. Op deze manier kan het financieel leed verkleind worden, maar let op. U moet vooraf toestemming van de bank vragen.

Op de blog van Makelaarsland kwam ik een voorbeeld tegen waar duidelijk uit blijkt dat er gevaren kleven aan het verhuren zonder toestemming van de hypotheekbank. Het ging om een in 2005 gekocht huis met een hypotheek van €112.932 bij de SNS Bank. In de hypotheekakte is een huurbeding opgenomen. Hierin staat dat het huis niet verhuurd mag worden zonder toestemming van de bank. Bij overtreding van het beding is de hypotheek gelijk opeisbaar. De betreffende huiseigenaren hebben een nota van €112.932 thuisgestuurd gekregen met het verzoek om het bedrag binnen 14 dagen over te maken aan de SNS Bank.

Volgens de rechtbank is de SNS Bank gerechtigd om het bedrag in één keer op te eisen.

Hieruit blijkt dat er voorzichtig moet worden omgegaan met het verhuren van de eigen woning met daarop een hypotheek. Verhuurt u uw huis zonder toestemming van de bank? Ga alsnog in gesprek met de bank en zorg ervoor dat u toestemming krijgt om te verhuren. Verzoek wel om een schriftelijke bevestiging om discussie in de toekomst te voorkomen.

donderdag 29 augustus 2013

Nationale hypotheekbank biedt redding



Het kabinet gaat met een plan komen om een nationale hypotheekbank op te richten. Hierdoor wordt het mogelijk voor grote investeerders om te beleggen in hypotheken door deze op te kopen. Onze banken krijgen hierdoor meer geld beschikbaar.

Er wordt al langer gesproken over de mogelijkheid voor pensioenfondsen om te beleggen in hypotheken. Op Prinsjesdag wordt er een plan verwacht die de hypotheekmarkt niet alleen openstelt voor pensioenfondsen, maar ook voor beleggingsfondsen en andere institutionele beleggers. Het zou hierbij gaan om hypotheken die binnen de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) vallen. Deze hypotheken nemen minder risico met zich mee in vergelijking met hypotheken die zonder NHG zijn afgesloten.

Dit is goed nieuws voor huiseigenaren en voor starters die een huis willen kopen. Indien de banken meer financiële ruimte krijgen, zouden ze ook soepeler hypotheken kunnen verstrekken. Ik neem aan dat de bestaande huiseigenaren hier ook van profiteren, want dit zal een verlagend effect moeten hebben op de hoogte van de hypotheekrente. In de praktijk is het nog maar de vraag hoe het gaat uitpakken, maar het lijkt een goed plan.

zondag 25 augustus 2013

Geld verdienen met een blog?



Een aantal keren is mij al via de mail gevraagd in hoeverre ik mijn aflossingen financieel met deze blog. Helaas is dat niet het geval. Bloggers die geld als motivatie hebben om te schrijven zullen niet lang actief blijven.

Van diverse opdrachtgevers krijg ik verzoeken om artikelen te schrijven over geldzaken. Het zijn vooral internetsites van financiële dienstverleners die ook een blog beheren om consumenten op hun website te krijgen.

Op deze blog heb ik ook een aantal advertenties staan, maar daar ga ik de oorlog niet mee winnen. Maximaal €30 per maand ontvang ik vanuit deze advertenties. Als ik dit afzet tegen de uren die ik erin gestoken heb, verdien ik een aantal centen per uur.

Af en toe neemt een financiële website contact met mij op om tegen betaling een link te plaatsen in een blogbericht. Dit zijn extra inkomsten, maar nog steeds niet voldoende om een hypotheek van af te betalen.

Indien jij een blog beheert over geldzaken kun je ook extra verdienen door een link naar een betalende partner te plaatsen. Een andere mogelijkheid is om een artikel te schrijven met een link erin verwerkt. Diegene die hier belangstelling voor heeft kan contact met mij opnemen. Ik kan jou in contact brengen met een opdrachtgever.

zaterdag 24 augustus 2013

Nog even wachten met aflossen?



Op Prinsjesdag wordt er waarschijnlijk een nieuw initiatief gepresenteerd om de Nederlandse berg aan hypotheekschulden te verlagen. Het moet mogelijk worden om vermogen uit aan de hypotheek gekoppelde kapitaalverzekering te gebruiken om tussentijds af te lossen (zie mijn eerdere blog hierover). Of komen er nog meer initiatieven om extra aflossen te stimuleren?

Sinds september 2012 heb ik €17.000 afbetaald op mijn hypotheekschuld. Deze maand staat nog een extra aflossing van €2.000 gepland. Af en toe overvalt mij de angst dat er op korte termijn stimuleringsregelingen komen om de Nederlandse schuldenberg van €670 miljard te verlagen. Achteraf gezien had ik dan veel beter het geld kunnen sparen op een speciale aflosrekening. In artikelen die ik geschreven heb voor opdrachtgevers heb ik vaker gepleit voor een aflossubsidie. Ik heb zelf in het verleden met een plan politieke partijen aangeschreven, maar helaas kreeg ik een algemeen standaard mailtje terug. Wat nu als er op Prinsjesdag een stimuleringsregeling wordt geïntroduceerd?

Ik verwacht volgende week toestemming van de bank om €2.000 extra af te mogen lossen. Met de daadwerkelijke aflossing wacht ik nog een paar weken. Er bestaat namelijk toch een kans op een stimuleringspakket. Ik verwacht het niet, maar ik neem het zekere voor het onzekere.

donderdag 22 augustus 2013

De huizenprijzen zijn te laag



De Rabobank probeert ons vertrouwen in de huizenmarkt te verbeteren. De bank is het namelijk met de ECB eens. Onze huizenprijzen zijn te laag.

De Rabobank-topman Pieter Moerland heeft bij de presentatie van de halfjaarcijfers geconcludeerd dat onze huizenprijzen onder het langjarig evenwicht liggen. Volgens hem zijn de huizenprijzen scheef getrokken doordat de huizenmarkt niet goed werkt. Er zijn te weinig transacties en hierdoor staan de huizenprijzen onder druk. Zoals wij de afgelopen maanden al vaak hebben gehoord verwacht de Rabobank dat de bodem van de huizenprijzen in zicht is. In tegenstelling tot landen als de VS, Ierland en Spanje is onze huizenmarkt wel gezond volgens de heer Moerland. Wij hebben namelijk in het verleden niet teveel huizen gebouwd.

Banken, makelaarsorganisaties en bouwbedrijven zullen als eerste hoog van de toren blazen zodra er lichte tekenen van herstel zijn. Laten wij niet vergeten dat in 2008 ook eerst gedacht werd dat de daling van de huizenprijzen slechts een klein dipje was. Ik las bijvoorbeeld een bericht in het AD uit 2008. In het artikel valt te lezen dat men moest wennen aan het idee dat huizenprijzen kunnen dalen. Op Beursgorilla kwam ik een verslag tegen over het persbericht van de NVM uit 2008. De NVM meldt hierin letterlijk: “Het structureel tekort aan woningen houdt de prijs stabiel."

Kortom vertrouw niet op uitgesproken vertrouwen van partijen die baat hebben bij een aantrekkende markt.

vrijdag 16 augustus 2013

Hypotheekrentes SNS kunnen omlaag



De SNS Bank wil snel gaan groeien op de Nederlandse hypotheekmarkt, dus gaan zij de hypotheekrentes extra verlagen. Indien zij nu kunnen verlagen hebben wij dan altijd teveel hypotheekrente betaalt?

Dit is goed nieuws voor huiseigenaren met een hypotheek bij de SNS Bank. Ook kopers van een huis kunnen hier baat bij hebben. De Volkskrant begint haar artikel erover met “SNS Bank gaat tarieven hypotheek fors verlagen”, maar dat lijkt mij overdreven. De komende maanden gaan de tarieven 0,20% tot 0,25% verlaagd worden. Door deze verlaging zal de bank wel bij de banken zitten met de scherpste hypotheekrentes voor spaarhypotheken en annuiteitenhypotheken.

Helaas zal deze actie van de SNS Bank de grootste banken geen pijn doen. SNS Bank heeft nu een marktaandeel van 1,5% en ze willen groeien naar een marktaandeel van 5% of 6%. Rabobank, ABN Amro en ING bezitten gezamenlijk 75% van de markt. Voor de hypothekenmarkt was het beter geweest dat de Rabobank een extra verlaging zou doorvoeren uit concurrentieoverweging, maar waarom zouden ze dat doen? Ze zijn al de grootste in de markt en zullen dat ook wel blijven.

Wel vreemd dat SNS Bank uit eigen belang wel een extra marge wil weggeven. Als de drie grootste banken nu ook gaan verlagen, kunnen ze huizenmarkt ook nog iets stimuleren. Helaas gaan ze dat niet doen. Ze gaan liever weer hun winst laten groeien ten opzichte van het jaar 2012.

woensdag 14 augustus 2013

Levensverzekering afkopen voor aflossing hypotheek



Volgens het Financieel Dagblad is de politiek met plannen bezig om de opgebouwde vermogen in een kapitaalverzekering in te kunnen zetten om de hypotheek extra af te lossen.

Op het eerste oog lijkt dit een goed plan, maar er komen nog veel vragen bij mij op. De belangrijkste vraag is in hoeverre banken hieraan mee gaan werken? Kan ik mijn beleggingsverzekering bij Centraal Beheer afkopen en de waarde gebruiken om extra af te lossen? In principe is mijn beleggingshypotheek na de afkoop van mijn beleggingsverzekering een aflossingsvrije hypotheek geworden.

Een groep van fiscalisten is het voorstel aan het uitwerken. Mogelijk gaan de plannen al gepresenteerd worden op Prinsjesdag.

Als wij massaal de waarde in onze levensverzekeringen gaan gebruiken om de hypotheek extra af te lossen, zou dat goed zijn voor de torenhoge Nederlandse hypotheekschuld. Het zal de schatkist ook een grote besparing opleveren, maar of de huiseigenaar hier ook bij gebaat is op lange termijn zal nog maar de vraag zijn. Het vermogen nu besteden heeft uiteraard wel weer invloed op het wel of niet kunnen aflossen van de hypotheekschuld op de einddatum.

Laten wij geen voorbarige conclusies gaan trekken en de plannen afwachten.

dinsdag 13 augustus 2013

Deel spaarbuffer gebruiken om extra af te lossen



Met ons spaargeld plus het spaargeld van de kinderen, zitten wij boven de vrijstelling in box drie. Dit in combinatie met de lage spaarrente dwingt ons eigenlijk om extra af te lossen.

Onlangs heb ik mij verdiept in ons spaargeld en de hoogte van de spaarrente. Onze kinderen zijn minderjarig, dus hun spaargeld wordt gezien als ons spaargeld. Over de hoogte van het spaarkapitaal minus de vrijstelling moet er vermogenrendementsheffing worden voldaan. Omgerekend bedraagt de heffing 1,2% over het meerdere boven de vrijstelling. Inclusief het spaargeld van de kinderen komen wij boven de vrijstelling. Extra aflossen of afrekenen met de Fiscus?

De spaarrente die wij op dit moment ontvangen over ons spaargeld bedraagt 1,8%. Door een deel van de spaarbuffer te gebruiken om extra af te lossen besparen wij maandelijks uitgaven aan hypotheekrente. De hypotheekrente bedraagt 5,42%. Een extra aflossing in december van €5.000 geeft een besparing van bruto €22,58 per maand.

Spaarbuffer aanspreken heeft nadelen
Wij houden bewust een grote spaarbuffer aan. De gedachte hierachter is dat ik gedeeltelijk afhankelijk ben van freelance inkomsten. Deze inkomsten zijn sterk fluctuerend en bieden geen enkele zekerheid. Door veel geld achter de hand te hebben kan er een lange periode overbrugd worden.

Op dit moment zit ik nog te wachten op een goedkeuring van Centraal Beheer om €2.000 extra af te lossen. Ik hoop nog deze maand de extra aflossing te kunnen storten. Eindelijk een hypotheek onder de €180.000.

dinsdag 6 augustus 2013

Meer mensen huren in plaats van kopen



Volgens Vereniging Eigen Huis hebben ruim negentigduizend huishoudens een huurhuis betrokken in 2011. Dit is een stijging van tien procent ten opzichte van 2010. Ik zou op dit moment ook nog steeds kiezen voor huren.

Door een gebrek aan vertrouwen in de huizenmarkt wordt waarschijnlijk nu nog vaker gekozen voor een huurhuis in vergelijking met 2011. Deskundigen en makelaarsorganisaties spreken het vermoeden uit dat de huizenmarkt in 2014 weer aan gaat trekken, maar de resultaten om dit te onderbouwen zien wij nog niet. Uiteindelijk zal het weer beter gaan, maar gebeurt dat in 2014 of moeten wij nog enkele jaren wachten?

Indien ik op dit moment zou moeten kiezen, zou ik gaan voor een huurhuis. Niet vanuit de gedachte om daar lang te blijven wonen, maar om de slechte jaren uit te zitten. Er wordt nu geroepen dat het een goed koopmoment is. Toch lijkt het mij verstandiger om eerst te wachten tot de huizenprijzen weer aan het stijgen zijn en de doorlooptijden korter worden. Zodra het vertrouwen terug is kan het hard gaan, maar de huizenprijzen kunnen eerst nog wel tientallen procenten gaan dalen.

zaterdag 27 juli 2013

Hoe groot is de besparing aan hypotheekrente?



Op één van mijn eerdere blogs kreeg ik de tip om eens inzichtelijk te maken hoeveel ik gedurende de looptijd van mijn hypotheek bespaar aan hypotheekrente. De maandelijkse besparing per aflossing is relatief laag, maar de besparing blijf ik wel houden gedurende een periode van twintig jaren.

Voor de berekening ga ik uit van de huidige situatie. Binnen een paar weken ga ik weer €2.000 aflossen, maar ik ga uit van de hypotheekschuld per juli 2013. Afgerond heb ik €17.000 afbetaald op mijn hypotheek sinds oktober 2012. De resterende looptijd van mijn hypotheek bedraagt twintig jaar. Ik betaal over mijn aflossingsvrij deel een hypotheekrente van 5,42%.

Mijn maandelijkse bruto besparing bedraagt €76,78. Mijn jaarlijkse besparing bedraagt €921,40. Over de looptijd van twintig jaren bespaar ik in totaal €921,40 x 20 = €18.428. Door de aflossing wordt ook het fiscaal voordeel kleiner. Normaal gesproken kon ik jaarlijks €921,40 aftrekken van mijn inkomen. Uitgaande van de 42% schijf bedraagt de netto besparing: €18.428 x 0.58 = €10.688,24.

Eigenlijk klopt bovenstaande berekening niet. Ik ben uitgegaan van een resterende looptijd van twintig jaar, maar de resterende looptijd is in principe langer. Het is namelijk een aflossingsvrije hypotheek. De bruto besparing zou ik ook uit kunnen rekenen voor een resterende looptijd van dertig jaar (€27.642) of zelfs veertig jaar (€36.856). Daarnaast zou ik eigenlijk ook nog rekening moeten houden met vergoeding van spaarrente over de besparingen. Dus ook nog rente op rente.

Na de aflossing van €2.000 in augustus, bedraagt mijn jaarlijkse bruto besparing: €1.029,80.

Uitgaande van een resterende looptijd van twintig jaar, is de bruto besparing aan hypotheekrente hoger dan het bedrag dat ik afbetaald heb!

maandag 22 juli 2013

€2.000 extra aflossing aangevraagd



Ik heb vandaag weer een extra aflossing aangevraagd. De afgelopen weken extra schrijfopdrachten gekregen, een schenking ontvangen en goedkoop op vakantie geweest.

Dit jaar zijn wij op vakantie geweest binnen Nederland. In vergelijking met een vliegvakantie naar een buitenlandse bestemming hebben wij hierdoor enkele honderden euro’s bespaard. In totaal hebben wij toch nog veel uitgegeven, maar in vergelijking met voorgaande jaren valt het mee. Een bijkomend voordeel was dat ik nog enkele schrijfopdrachten tijdens de ochtenduurtjes op mijn vakantiebestemming kon uitwerken. De opdrachten hebben mijn vakantiepret niet bedorven en hebben toch weer extra geld in het laatje gebracht. Ook heb ik een kleine schenking ontvangen die ik gelijk goed wil gaan investeren.

Mijn totale hypotheek gaat door deze extra aflossing zakken naar €179.976. Het is mijn gelukt om binnen één jaar €20.000 extra af te lossen op mijn hypotheek. Uiteraard geeft dit wel een vertekend beeld, want de eerste aflossing van €12.000 heb ik eerst jaren voor moeten sparen. Ik moet zeggen dat het goed voor de motivatie is om door de grens van €180.000 gebroken te zijn. Nu hoop ik in 2013 nog €4.000 af te kunnen lossen.

dinsdag 16 juli 2013

Als gepensioneerde extra aflossen?



Via de mail kreeg ik een vraag die ik graag in een blog wil beantwoorden. De vraag was: “In hoeverre is het verstandig om als gepensioneerde extra af te lossen op een nog kleine aflossingsvrije hypotheek?”.

Extra aflossen op de hypotheek heeft voor mij als doel om mijn maandelijkse lasten op langere termijn omlaag te krijgen en om te voorkomen dat mijn huis onverkoopbaar is door een te hoge hypotheekschuld. Een gepensioneerde heeft andere doelen en vooruitzichten. Voordat u extra af gaat lossen moet u duidelijk voor ogen hebben waarom u extra gaat aflossen.

Een gepensioneerde heeft voor nu en in de toekomst in de meeste gevallen een stabiel inkomen. De laatste jaren is het pensioen echter ook niet meer zeker wat betreft de hoogte. Een werknemer loopt bijvoorbeeld het risico om werkloos te raken waardoor het inkomen terugvalt naar 70% van het laatstverdiende loon. Een dergelijk risico loopt een gepensioneerde niet meer. Een pensioeninkomen is dus redelijk stabiel voor de toekomst.

Er is geen noodzaak voor gepensioneerden om het huis vrij van hypotheek te krijgen. Stel, u bezit een huis van €200.000 met een hypotheekschuld van €25.000. Waarom zou u het laatste stukje hypotheek gaan aflossen? De maandelijkse hypotheeklasten zijn aftrekbaar en zullen laag zijn. U kunt beter €25.000 gebruiken om de kwaliteit van het leven te verbeteren. Een andere optie is om geld fiscaal gunstig over te dragen op de kinderen. Jaarlijks kunt u een bedrag schenken van €5.141. Onder voorwaarden kan de vrijstelling hoger zijn.

Na overlijden komt het huis met de hypotheek in de nalatenschap. De erfgenamen hebben in dat geval meer aan besteedbaar geld dan aan een hogere overwaarde in het huis. In dat opzicht is extra aflossen dus ook niet verstandig.

vrijdag 12 juli 2013

Koophuis steeds vaker blok aan het been



Volgens het NVM kampen steeds meer huiseigenaren met problemen door de gedaalde huizenprijzen. Door werkloosheid en scheidingen valt het inkomen sterk terug en de vaste lasten blijven op hetzelfde niveau.

Eén op de acht verkochte huizen blijkt op dit moment verkocht te worden met een gedwongen karakter. Hierbij kunt u bijvoorbeeld denken aan huizen die verkocht worden voor een te laag bedrag uit noodzaak. Verkopers van huizen moeten in de huidige markt ook te lage biedingen serieus in overweging nemen. Er zullen veel verkopers zijn die nu spijt hebben van een bod die ze een paar jaar geleden hebben afgewezen. Bij verdere daling van de huizenprijzen kan een te laag bod toch beter worden geaccepteerd.

In het tweede kwartaal van 2013 zijn er ongeveer 20% meer huizen verkocht in vergelijking met het eerste kwartaal. De huizenprijzen zijn gezakt, maar de daling is klein. In het tweede kwartaal bedroeg de gemiddelde koopprijs €205.000. Hiermee zijn de huizenprijzen gezakt met 0,3%.

De vergelijking met één jaar eerder komt minder positief uit. De huizenprijzen zijn in het tweede kwartaal van 2013 ongeveer 5% lager in vergelijking met de huizenprijzen in het tweede kwartaal van 2012. Wij lijken onderweg naar betere tijden, maar wij zijn er nog niet.

woensdag 3 juli 2013

Hypotheekschuld weer €1.000 kleiner



Vandaag eindelijk de bevestiging gekregen van Centraal Beheer Achmea dat ik een extra aflossing mag verrichten. Het lijkt mij ook geen hoge wiskunde om in te zien dat een dergelijke extra aflossing mogelijk was, maar toch heeft de bevestiging bijna vijf weken op zich laten wachten.

Ik heb gelijk het bedrag overgemaakt om toch weer een iets kleinere hypotheekschuld te hebben. Het is slechts een druppel op een gloeiende plaat, maar langzaam ga ik mijn doel bereiken. Vanavond een klein flesje (goedkoop) champagne openen om de aflossing te vieren. Je moet genieten van aflosmomentjes anders is het moeilijk vol te houden.

Mijn collega blogger van Spaarcentje.blogspot probeert de motivatie om af te lossen vast te houden door bij iedere aflossing een foto te maken van een deel van het huis dat nu afbetaald is. Persoonlijk ga ik voor de methode van Gerhard Hormann. Ik heb een grote prikbord opgehangen waarop ik mijn aflossingen, data van aflossing en de restbedragen vastleg.

Mijn totale hypotheek bedraagt nu €181.976, waarvan €88.967 nog aflossingsvrij is. Na de vakantieperiode hoop ik weer een extra aflossing te kunnen verrichten.

vrijdag 28 juni 2013

Sparen om een huis te kunnen kopen



Volgens de media wordt er vandaag een rapport aangeboden aan minister Dijsselbloem door de Commissie Structuur Nederlandse Banken. De commissie pleit ervoor om in de toekomst slechts financieringen te verstrekken tot 80% van de koopsom van het huis.

Volgens de commissie moeten deze plannen niet op korte termijn uitgevoerd worden, maar er moet gewacht worden op een verbetering van de huizenmarkt. Het zou een flinke ingreep zijn in onze manier om een koophuis te financieren. Om huizenkopers tot 35 jaar tegemoet te komen, zou het mogelijk moeten zijn om een deel van de pensioenopbouw te gebruiken om een kapitaal op te bouwen om een huis te kunnen kopen (bouwsparen).

Bij het kopen van een huis van €200.000 moet u dus zelf €40.000 aan spaargeld beschikbaar hebben. Eigenlijk meer, want de bijkomende kosten bij het kopen van een huis zijn ook niet mee te financieren.

Een dergelijke maatregel zal de huizenmarkt blijvend beïnvloeden. Het wordt namelijk veel lastiger om een huis te kunnen kopen, dus is er minder vraag naar koophuizen. Een huis kopen wordt weer een voorrecht voor Nederlanders die wat meer te besteden hebben. De oplossing om een deel van de pensioenopbouw te gebruiken lijkt mij een slecht plan. Er wordt nu al gesproken over een sterk stijgend tekort aan pensioenopbouw. Als jonge werknemers tot 35 jaar ook al hun pensioen gaan besteden aan een huis, zal er in de toekomst een ander probleem ontstaan.

Adviescommissies komen en gaan en ook dit rapport zal weer in een lade van een hoge ambtenaar terecht komen. Er zullen nog wel meer commissies komen met andere adviezen.

donderdag 27 juni 2013

Wachten op een onzinnige goedkeuring om af te lossen



Op 30 mei heb ik mijn hypotheekbank, Achmea Bank, verzocht om een goedkeuring voor een extra aflossing. Het gaat slechts om €1.000! Deze extra aflossing valt zeer ruim binnen de normen, maar per 27 juni heb ik nog steeds geen goedkeuring.

Bij de Achmea Bank moet een extra aflossing worden aangevraagd. Indien iemand binnen de bank even één minuutje de tijd neemt om mijn verzoek te beoordelen, kunnen ze mij al een goedkeuring versturen. Volgens mijn berekening mag ik jaarlijks ongeveer €19.000 aflossen. Eén blik op mijn hypotheek moet toch voldoende zijn.

Ontmoedigingsbeleid tegen extra aflossen?
Je zou bijna zeggen dat zij proberen om mij te ontmoedigen om extra af te lossen, maar dat is waarschijnlijk niet het geval. Ik vermoed dat het veroorzaakt wordt door een standaard werkwijze die ze hanteren voor dit soort verzoeken. De hamerstukken zouden ze een eerste selectie op moeten maken, maar standaard procedures wordt niet van afgeweken. Aflossen in juni gaat in ieder geval niet meer lukken.

vrijdag 21 juni 2013

Vertrouwen in de huizenmarkt



Banken, makelaarsorganisaties en bouwondernemingen zijn gebaat bij een herstellende huizenmarkt. Ze proberen via de media het sentiment te verbeteren.

Wat moet u doen als onderzoekresultaten negatief uitvallen? Het onderzoek anders insteken. Naar mijn gevoel gebeurt dit de laatste maanden vaak bij banken en makelaarsorganisaties. De huizenprijzen blijven nog steeds dalen en banken doen nog steeds niet hun best om in het belang van hun klanten te denken. Toch voorspellen economen van de Rabobank een opleving van de huizenmarkt in 2014. ING heeft ook een slimme manier van aanpak. Zij geven aan dat het vertrouwen in de huizenmarkt weer aan het stijgen is. Met dit soort berichten kunnen ze het vertrouwen beïnvloeden. Bijna dagelijks verschijnen er voorspellingen over de huizenprijzen in de media, maar in werkelijkheid heeft niemand een idee.

Na de sterke daling van de huizenprijzen sinds 2008 zal de bodem een keer bereikt worden. Dit kan dit jaar of in 2014 gebeuren, maar de prijzen kunnen ook nog wel jaren blijven dalen. Deskundigen doen voorspellingen op basis van indicatoren, maar het zijn slechts voorspellingen. De makelaarsorganisaties roepen dat het een gunstig moment is om een huis te kopen. De huizenprijzen staan namelijk zeer laag in vergelijking met een paar jaar geleden. Logischer is om te wachten tot de prijzen werkelijk gaan stijgen, maar als wij dat allemaal gaan doen wordt er niets meer verkocht.

Met andere woorden er valt niets over te zeggen. Het feit is wel dat de huizenprijzen minder snel zakken in vergelijking met de achterliggende maanden en jaren. Helaas wil dat nog niet zeggen dat de prijzen zich aan het stabiliseren zijn.

vrijdag 14 juni 2013

Adviseur van de bank of een onafhankelijke adviseur?



Marktonderzoeker GfK heeft onderzoek verricht naar het marktaandeel van de onafhankelijke adviseur ten opzichte van de bankadviseur.

Tot de afschaffing van de provisieregeling per 1 januari 2013 was het marktaandeel van de onafhankelijke adviseur 60%. Dit percentage is nu gezakt naar 56%. Dit zou hoofdzakelijk veroorzaakt zijn door het grote verschil in advies- en bemiddelingskosten. De bankadviseur hoeft namelijk veel minder tijd te investeren in het vergelijken, want ze bieden een hypotheek aan van de betreffende bank. Het verschil zou liggen tussen €500 en €1.000.

Wat is wijsheid? Kiezen voor onafhankelijkheid of voor de bank?
De kosten zijn gemiddeld lager bij de bank, maar dat is nog geen reden om voor de bank te kiezen. In het geval de onafhankelijke adviseur u een hypotheek kan aanbieden met lagere maandlasten, kunt u de meerprijs aan advieskosten snel terugverdienen. Aan de andere kant moet de onafhankelijke hypotheekadviseur zelf wel goed inzichtelijk hebben wat de mogelijkheden zijn bij de diverse aanbieders. De keuze hebben uit meerdere aanbieders wil nog niet zeggen dat de juiste hypotheek voor u wordt uitgekozen.

Wat u het beste kunt doen is in eerste instantie een vrijblijvend gesprek aanvragen met verschillende adviseurs. In ieder geval één van uw bank en een onafhankelijke adviseur. Luister het aan en beslis na dit gesprek. Neem de hoogte van de advies- en bemiddelingskosten ook mee, maar beslis niet alleen op basis van de kosten voor het advies en de bemiddeling.

Een hypotheek komt een maandlast uit voort waar u mogelijk 30 jaar voor moet gaan betalen. Een autoverzekering vergelijken is iets anders dan een hypotheek vergelijken. De kwaliteit van de adviseur speelt een grote rol.

zaterdag 8 juni 2013

Aflossingsvrije hypotheek vooral bij 60-plussers



Volgens het CBS heeft ruim een derde van de 60-plussers geen hypotheek meer op hun huis. Indien ze nog wel een hypotheek hebben, zijn het naar verhouding vaak aflossingsvrije hypotheken.

Uit onderstaand grafiek is af te lezen dat er een opvallend verschil zit tussen de hypotheken van 60-plussers en van jongere huiseigenaren. Zij hebben veel aflossingsvrije hypotheken en een grote groep heeft geen hypotheek meer op het huis. Dit wordt voor een deel veroorzaakt doordat huiseigenaren die hun huis al decennia lang bezitten het voordeel hebben gehad dat ze solide hypotheekvormen hebben gekozen. Om van de overwaarde te profiteren hebben ze later weer een aflossingsvrije hypotheek op het huis gevestigd. Of ze hebben een ander huis gekocht waarbij ze konden profiteren van de overwaarde uit de vorige woning. Het resterende deel was te financieren met een aflossingsvrije hypotheek.



Moeten 60-plussers de aflossingsvrije hypotheek aflossen?
De aflossingsvrije hypotheek aflossen is een nobel streven, maar 60-plussers moeten niet blind gaan aflossen. De pensioenen vallen lager uit dan jaren geleden verwacht en er moet langer doorgewerkt worden. Gepensioneerden en huiseigenaren die een paar jaar voor de pensioengerechtigde leeftijd zitten, doen er vaak niet verstandig aan om extra af te lossen. Het geld kan beter achter de hand worden gehouden om het inkomen mee aan te vullen. Waarde is de woning is er namelijk moeilijk om te zetten in besteedbaar geld. Gaat u wel aflossen? Houd in ieder geval een grote buffer achter de hand.

dinsdag 4 juni 2013

Hypotheekrenteaftrek eenvoudig uitgelegd



Via de mail krijg ik veel vragen over de regeling van de hypotheekrenteaftrek. Hieronder probeer ik de regeling kort en duidelijk toe te lichten.

De hypotheekrenteaftrek is ingesteld om het kopen van een eigen woning te stimuleren. Deze vorm van subsidie heeft ervoor gezorgd dat er op dit moment meer gezinnen in een koophuis wonen dan in een huurhuis. Sinds 1 januari 2013 is de regeling sterk versoberd voor nieuw te verstrekken hypotheken. Voor hypotheken afgesloten vóór 2013 gelden de nieuwe eisen niet.

Hoe werkt de hypotheekrenteaftrek?
Bij het kopen van een huis dat als uw hoofdverblijf gaat dienen, kunt u onder gunstige condities een hypotheek afsluiten. De hypotheekrenteaftrek is één van de weinige aftrekposten die nog verrekend kan worden met het inkomen. De huiseigenaar krijgt een klein bijtelling door het eigenwoningforfait, maar dat valt in het niets door de regeling van de hypotheekrenteaftrek. Stel, u bezit een huis met een hypotheek van €250.000. Uw jaarlijks te betalen hypotheekrente bedraagt €11.000. Dit bedrag mag u aftrekken van het bruto inkomen. U kunt stellen dat u de belastingheffing over de top van uw inkomen terug wordt gegeven. Het fiscaal voordeel kan oplopen tot 52%.

Wat zijn de veranderingen sinds 1 januari 2013?
Tot 2013 was het mogelijk om de afbetaling van de hypotheekschuld door te schuiven naar de toekomst of helemaal achterwege te laten. In de huidige regeling moet er tussentijds op de hypotheekschuld afbetaald worden. De aflossing werd doorgeschoven naar de einddatum om gedurende de volledige looptijd van de hypotheek maximaal te kunnen profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Nu moet er maandelijks een aflossing verricht worden. De spaarhypotheek, beleggingshypotheek en natuurlijk de aflossingsvrije hypotheek mogen niet meer. U hebt nu de keuze tussen een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. De annuïteitenhypotheek zal het meest worden afgesloten door de lagere lasten in de eerste periode van de looptijd.

vrijdag 31 mei 2013

Eerlijke hypotheekrente via Duitse banken



Vanaf vandaag is het mogelijk om een Duitse annuïteitenhypotheek af te sluiten tegen een scherpe hypotheekrente. Duitse banken gaan in een consortium de Nederlandse hypothekenmarkt betreden.

Een consortium van ongeveer twintig Duitse instellingen gaan hypotheken verstrekken in Nederland. Dit kan ons een aanzienlijke besparing opleveren aan hypotheekrente. Zoals ik al eerder heb geschreven rekenen onze Nederlandse banken een te hoge hypotheekrente in vergelijking met de ons omringende landen. De banken komen met allerlei redenen, maar duidelijkheid kunnen ze hier niet over verschaffen.

Via twintig onafhankelijke hypotheekbemiddelaars gaat het consortium voor €200 miljard aan geld uitzetten. Volgens de Volkskrant kan het voordeel oplopen tot 1,7 procentpunt uitgaande van een rentevaste periode van tien jaar onder de condities van NHG.

Dit is niet alleen goed nieuws voor mensen die een huis willen kopen, maar het zal de huizenmarkt ook goed doen. Een zeer lage hypotheekrente in combinatie met de scherpe huizenprijzen kan de huizenmarkt weer op gang helpen. Ik hoop dat de arrogante Nederlandse banken een flink marktaandeel gaan verliezen aan de Duitse banken. Het aantal van twintig bemiddelaars zal volgens mij snel uitgebreid moeten worden.

donderdag 30 mei 2013

Vakantiegeld gebruiken om extra af te lossen



In februari van dit jaar heb ik de laatste extra aflossing verricht. In maart heb ik geld van mijn buffer moeten gebruiken om een andere (goedkope) auto te kopen, dus kon ik niet extra aflossen. Mijn spaarbuffer is nu weer aangevuld en ik heb weer een bedrag beschikbaar om af te lossen. Mede door mijn vakantiegeld ga ik weer €1.000 extra aflossen.

Vanmorgen een mail gestuurd naar de hypotheekbank met het verzoek om toestemming. Uiteraard ga ik hiervoor een akkoord krijgen, maar de hypotheekbank wenst vooraf een verzoek te ontvangen.

Ik lig achter op mijn aflossingsdoel van 2013, maar iedere aflossing brengt mij weer dichter bij mijn einddoel. De aflossing verlaagt mijn maandlasten met slechts bruto €4,52. Deze aflossing is vooral belangrijk voor mijn motivatie. Een langere tijd niet in staat zijn om extra af te lossen maakt het lastiger om toch geld te blijven reserveren voor mijn einddoel.

Na deze aflossing bedraagt mijn hypotheek €181.976,20, waarvan €88.352 aflossingsvrij is. Mijn doel is om het aflossingsvrij deel zo snel mogelijk naar nul te krijgen. Dit zal mij nog vele jaren kosten, maar in kleine stapjes verlaag ik ook mijn maandlasten. Na de zomer hoop ik weer geld bijeen te hebben voor mijn volgende extra aflossing.

dinsdag 28 mei 2013

Banken mogen niet zonder meer gedwongen verkopen



Bij het afsluiten van een hypotheek stelt u uw huis beschikbaar als onderpand. De hypotheekbank heeft het recht om uw huis te verkopen als u niet meer voldoet aan uw betalingsverplichtingen. De Amsterdamse voorzieningenrechter heeft onlangs een gedwongen verkoop van een huis voorkomen.

Het ging over een huiseigenaar die een achterstand bij de bank had opgelopen van €15.000. De bank heeft er vervolgens voor gekozen om het huis gedwongen te verkopen en heeft hiervoor een datum gesteld. De huiseigenaar voldeed inmiddels aan de door de bank gestelde betalingsafspraken, maar dat mocht niet meer baten. Het huis zou gedwongen verkocht worden. De restschuld na de gedwongen verkoop zou vermoedelijk €50.000 bedragen.

De huiseigenaar heeft de rechter gevraagd om de gedwongen verkoop te voorkomen. De rechter was van mening dat de opgelopen betalingsachterstanden niet tot verhouding staan tot een restschuld van €50.000 en heeft de veiling verboden.

De rechtelijke uitspraak houdt nu niet in dat gedwongen verkopen voorkomen kunnen worden door een rechtelijke uitspraak. De uitspraak heeft betrekking op deze zaak, maar het geeft wel aan dat banken beter stil moeten staan bij de belangen van de klant. In deze zaak was het klantvriendelijker geweest om het uiterste te doen om de opgelopen achterstand in te lopen.

Hopelijk is het een les voor de banken om de klant weer centraal te stellen.

donderdag 23 mei 2013

Toekomst hypotheekrenteaftrek



Het heeft jaren geduurd tot de politiek de hypotheekrenteaftrek sterk durfde te beperken. Nu de eerste stap gezet is sinds 1 januari volgen er meerdere stappen.

Tijdens het verantwoordingsdebat over het begrotingsjaar 2012 heeft Halbe Zijlstra van de VVD aangegeven de hypotheekrenteaftrek af te willen schaffen bij een fundamentele aanpassing van het belastingstelsel. De aftrek moet er voorzichtig uitgesleuteld worden. De komende jaren zal hier nog veel over gesproken worden, maar de politiek is de volgende stap alweer aan het voorbereiden.

De kans dat de hypotheekrenteaftrek op termijn gaat verdwijnen is groot. Dit zal niet gebeuren binnen vijf jaren, maar op langere termijn zal het gebeuren. Uiteraard komt er wel wisselgeld voor terug, maar huiseigenaren met een hoge hypotheek zullen de klos zijn. De financiële gevolgen zullen mogelijk opgevangen worden door een verlaging van de inkomstenbelasting. Toch zullen de huiseigenaren met een hoge hypotheekschuld op de blaren moeten zitten.

Uit dit soort berichten blijkt maar weer dat u beter geleidelijk kunt zorgen voor lagere hypotheekschulden. Een hoge schuld maakt u kwetsbaar voor aanpassingen van de fiscale regelgeving.

woensdag 15 mei 2013

Blok wil meer weten over restschulden



In Tros Radar is afgelopen maandag gesproken over het probleem van de restschulden. Gerealiseerde restschulden kunnen meegefinancierd worden in een nieuw af te sluiten hypotheek voor een nieuw aan te kopen woning, maar de banken willen hier niet aan meewerken. Minister Blok wil wel met de banken praten over een oplossing van het probleem, maar hij heeft meer gegevens nodig over de problematiek.

Eigenlijk triest dat de minister van Wonen door een consumentenprogramma aangezet moet worden om het probleem van de restschulden onder ogen te zien. Al jaren wordt er over geschreven in de media en nu gaat minister Blok nadere informatie inwinnen bij Vereniging Eigen Huis.

Fiscaal is het mogelijk gemaakt om restschulden mee te financieren in een hypotheek bij het opnieuw aankopen van een huis. Banken werken hier helaas niet aan mee. Zij zijn niet bereid om een hypotheek te verstrekken die ver boven de waarde van het huis ligt. Dit brengt namelijk extra risico’s met zich mee.

Er staan op dit moment 800.000 tot 1.000.000 huizen onder water. De gemiddelde restschuld bedraagt €40.000. Om de huizenmarkt weer op gang te krijgen moet het probleem met de restschulden eerst verholpen worden. Hopen op een snelle en effectieve actie van minister Blok.

maandag 13 mei 2013

Steeds meer aandacht voor restschulden



Rob Mulder heeft in zijn weblog op eigenhuis.nl aandacht geschonken aan de problemen van de restschulden. Vanavond zal Tros Radar ook aandacht besteden aan dezelfde problematiek.

Door de sterk gedaalde huizenprijzen raken steeds meer gezinnen in de financiële problemen. Ze wonen bijvoorbeeld in een huis die ze niet meer kunnen betalen, maar het huis kan ook niet verkocht worden. Als de verkoopwaarde van het huis namelijk lager is dan het hypotheekbedrag, ontstaat er een probleem. Deze gezinnen zitten vast. Door de gedaalde huizenprijzen en een stijgende werkloosheid komen er steeds meer gezinnen in een dergelijke situatie terecht.

Tros Radar zal vanavond de pijlen gaan richten op de regeling om restschulden mee te financieren in een nieuwe hypotheek. Op mijn blog heb ik al meerdere keren aandacht geschonken aan deze wassen neus. Banken zijn al nauwelijks bereid om een hypotheek te verstrekken voor een nieuw gekochte woning. Ze zijn over het algemeen niet bereid om nog een extra lening te verstrekken in verband met restschulden. Sterker nog, het feit dat er nog een schuld terugbetaald moet worden is een reden om geen hypotheek te verstekken aan de voormalige huiseigenaren.

Rob Mulder van Vereniging Eigen Huis geeft in zijn weblog aan dat restschulden een probleem gaan vormen bij het opkrabbelen van de huizenmarkt. Eén miljoen huishoudens wonen in een huis waarvan de hypotheekschuld hoger is dan de verkoopwaarde. Deze gezinnen hebben mogelijk wel de wens om een ander huis te kopen, maar niet de mogelijkheid.

Banken zullen gedwongen moeten worden om restschulden mee te financieren. Bij handhaving van de huidige normen van de banken, gaan wij niet verder komen.