vrijdag 27 mei 2016

Koop en verkoop definitief



Deze week heeft Aegon onze hypotheek beoordeeld en akkoord bevonden. Hiermee is de koop van onze nieuwe woning definitief. Ook van de kopers van ons huis hoorden wij dat ook zij een akkoord hebben van de hypotheekbank. Een champagne momentje!

Ik wist vrijwel zeker dat onze hypotheek rond zou komen. Toch is het lekker om een schriftelijk akkoord te hebben. Op 15 augustus wordt de woning aan ons overgedragen. De komende maanden hebben wij de tijd om ons voor te bereiden op de nieuwe woning. Met deze tool van ING kun je ook jouw maximale hypotheek berekenen

Een deel van de overwaarde (€34.000) hebben wij een overbruggingskrediet voor afgesloten. Dit is het resultaat van het aflossen in de afgelopen jaren. Eigenlijk hebben wij het huis kunnen kopen doordat wij in 2012 begonnen zijn met extra aflossen.


Onze nieuwe maandlasten:
Aflossingsvrije hypotheek: €143
Lineaire hypotheek - aflossing: €388,88
Lineaire hypotheek – rente: €303,33
Maandlasten: €835,21

Door de maandelijkse aflossing zakt de rente maandelijks met: €388,88 x 2,6% = €0,84

Tot 30 september kost de overbruggingshypotheek: €34.000 x 2,7% = 76,50 per maand

Extra aflossen
Ons doel is nu om zo snel mogelijk onder de €800 per maand te komen. Deze grens bereiken wij met een aflossing van ongeveer €16.250. Zonder extra aflossen zouden wij daar bijna 42 maanden over doen. Met extra aflossen moet het lukken binnen 18 maanden.

donderdag 26 mei 2016

Rentemiddeling of hypotheek oversluiten?



Zit je nog vast aan een langlopende rentevaste periode tegen een hoge hypotheekrente? Het kan aantrekkelijk zijn om rentemiddeling aan te vragen bij de hypotheekbank. Een andere optie is om de hypotheek volledig over te sluiten. Wat je het beste kunt doen hangt van meerdere factoren af.

De huizenkopers van dit moment mogen hun handen dichtknijpen. Ze kunnen een hypotheek afsluiten tegen een zeer lage hypotheekrente. Voor huiseigenaren die nog jaren een hoge hypotheekrente moeten betalen geldt het tegenovergestelde. Gelukkig zijn er mogelijkheden om de maandlasten per direct te verlagen.

Is rentemiddeling de oplossing?
Bij rentemiddeling wordt de huidige rentevaste periode opengebroken. Je spreekt vervolgens een langere rentevaste periode af, waarbij de oude tarieven vermengd worden met de nieuwe tarieven. Na de middeling betaal je een lagere rente ten opzichte van de oude situatie, maar vooral de bank heeft er baat bij. De bank berekent voor een nieuwe rentevaste periode een opslag. Deze opslag verrekent het verlies omdat ze de hogere rente van jouw oorspronkelijke rentevaste periode niet meer in rekening kunnen brengen.

Niet alle banken bieden rentemiddeling aan. In de tweede helft van 2016 gaan onder andere de ABN Amro en de Rabobank rentemiddeling aanbieden.

Wat zijn de voordelen van rentemiddeling?
Belangenorganisaties hebben banken opgeroepen om rentemiddeling aan te bieden. Hierdoor kunnen huiseigenaren die nog jaren vastzitten aan een hoge hypotheekrente toch meeprofiteren van de huidige rentestand. Rentemiddeling is ook de oplossing voor huizen die onder water staan. Deze hypotheken zijn namelijk niet over te sluiten omdat de hypotheekschuld op het huis hoger is dan de verkoopwaarde van het huis. Banken zijn hierdoor niet bereid om een hypotheek te verstrekken.

Wat zijn de nadelen van rentemiddeling?
Rentemiddeling heeft ook zeker nadelen. Banken brengen een opslag in rekening boven op de nieuwe rentetarieven. De verschuldigde boeterente zit eigenlijk verwerkt in het nieuwe tarief. Banken houden verschillende berekeningsmethodes aan om deze boeterentes te berekenen. Het gevolg is dat er vaak te hoge opslagen in de nieuwe rentevaste periodes doorberekend worden.

Hypotheek oversluiten is vaak aantrekkelijk, maar rentemiddeling kan ook de beste optie zijn. Hebben jullie ervaring met rentemiddeling? Ik ben benieuwd hoe jullie er over denken.

dinsdag 24 mei 2016

Hypotheekrenteaftrek versneld afbouwen



Volgens het CPB en het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) moet de hypotheekrenteaftrek nu versneld afgebouwd worden. Door de lage rente blijven de gevolgen relatief beperkt. Maar wat als de rente over een paar jaar weer gaat stijgen? Krijgen wij de hypotheekrenteaftrek dan weer terug?

Bij een hypotheekrente van 2% of 3% is het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek niet catastrofaal. Zodra de rente weer stijgen komen de gevolgen pas aan het licht. In 2026 zijn mijn dochter twintigers en zijn ze mogelijk in staat om een huis te kopen. Ze moeten al een groot bedrag meenemen want de bijkomende kosten zijn niet meer mee te financieren. Als de rente op dat moment weer op 6% voor 10 jaar vast staat, kunnen ze een eigen huis wel vergeten.

Het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek maakt een koophuis onbereikbaar voor de jongeren van nu. De kans is namelijk groot dat de rente over 10 jaar weer aanzienlijk hoger is. Als de betaalde rente aftrekbaar is van het inkomen, zijn de gevolgen nog te overzien. Nu de hypotheekrenteaftrek versoberen omdat de rente nu laag is kan op langere termijn weer zorgen voor problemen.

Gelukkig zien de belangrijkste politieke partijen niets in de plannen. Huiseigenaren is rust gegund na de maatregelen met de hypotheekrenteaftrek van de afgelopen jaren. Hier weer op terugkomen zou de politiek wel erg ongeloofwaardig maken.

zaterdag 21 mei 2016

Kun je het aflossen missen?



Eind september verkopen wij ons huis. Het is dus logisch dat wij niet meer extra aflossen. Na 3,5 jaren fanatiek aflossen is het afkicken.

Wij zijn nu een buffer aan het opbouwen om ons huis te verbouwen en om nieuwe meubeltjes te kopen. Wij krijgen 15 augustus de sleutel van het nieuwe huis. In twee slaapkamers komt een nieuw plafond en een nieuwe vloer. Verder is het veel schilderen en opknappen. Wij hoeven gelukkig de badkamer en de keuken niet te vervangen.

Er wacht een nieuwe schuld van €206.000 om af te lossen. Hiervan wordt een bedrag van €140.000 afbetaald. Dit is een lineaire hypotheek. Aanvullend hebben wij een aflossingsvrij deel van €66.000. Het maandelijkse rentebedrag voor dit hypotheekdeel bedraagt €143. Het aflossingsvrije deel wordt onze nieuwe missie. Wij betalen een rente van 2,6%, dus iedere €1.000 aan aflossing geeft een maandelijkse besparing van €2,17. Het streven wordt een extra aflossing van €750 per maand. Als dit lukt gaat het €66.000 / €750 = 88 maanden duren om van het aflossingsvrije deel af te komen.

Ik mis het hard werken om weer een aflossing bij elkaar te sparen wel. Het doel wat ik nu voor ogen heb is natuurlijk ook mooi, maar het aflossen was een concreet doel. Het gaf altijd een voldaan gevoel. Zodra wij het nieuwe huis hebben gaan wij weer extra aflossen, maar het voelt natuurlijk wel anders. Wij beginnen weer met een schuld boven de twee ton. Alle keuzes hebben voordelen en nadelen.

donderdag 12 mei 2016

Hypotheek voor een zzp’er



Wij zijn nu bezig met het financieren van de aangekochte woning. Ik en mijn vrouw hebben inkomen uit loondienst en ik heb mijn inkomen als zzp’er. Voor het onderbouwen van het salaris wordt een werkgeversverklaring en een loonstrook gevraagd. Mijn ondernemersinkomen zetten ze een vergrootglas op. Er wordt niet gekeken naar de kredietwaardigheid van de werkgevers.

Qua inkomen kunnen wij het huis kopen, maar omdat ik een deel van mijn inkomen uit ondernemerschap ontvang, is de bank kritisch. Ze willen de jaarcijfers over 2013, 2014 en 2015 zien. Ook moet ik aantonen hoe mijn liquiditeit en mijn solvabiliteit is. Het aantonen van voldoende inkomen is niet voldoende. Ik zie wel in waarom ze het doen, maar loondienst en ondernemerschap maakt wel een erg groot verschil bij het verkrijgen van een hypotheek.

Als zzp’er tijdelijk in loondienst
Ik heb laatst gesproken met een zzp’er die op korte termijn een huis wil kopen. Door zijn specialisatie heeft hij veel opdrachtgevers en een goed inkomen. Hij is sinds 2014 zelfstandige en kan dus nog geen cijfers over drie gesloten boekjaren overleggen. Er zijn tegenwoordig al mogelijkheden voor ondernemers die korter dan 3 jaar actief zijn, maar het is niet eenvoudig. Hij heeft besloten om tijdelijk zijn werk in loondienst uit te voeren bij één van zijn opdrachtgevers. Met een tijdelijk contract en een getekende intentieverklaring kan hij nu het huis kopen.

Dit geeft wel aan hoe krom het systeem is. Je kunt beter bij een bijna failliete werkgever werken dan nog maar kort actief zijn als ondernemer. Het wordt wel steeds beter, maar de verschillen zijn nog groot.

dinsdag 10 mei 2016

Een lagere koopprijs met een aankoopmakelaar (advertorial)

Het kopen van je droomhuis kan een hele opgave zijn. Zo zijn er meerdere dingen waar je tijdens de koop rekening mee moet houden. Vaak heb je het te dealen met een slinkse verkoopmakelaar, die alles uit de kast haalt om de koopprijs hoog te houden. Om deze redenen schakelen veel huizenkopers een aankoopmakelaar in, zodat de bodemprijs bereikt kan worden. Maar op welke wijze is zo'n aankoopmakelaar voordelig voor je financiën? Tijd om het onder de loep te nemen!

Hoe worden de makelaarskosten bepaald?
In principe werken de meeste aankoopmakelaars op dezelfde manier. Zij vertegenwoordigen je tijdens de onderhandelingen en proberen een maximale korting te regelen. Onderling verschillen ze vaak wel in de manier hoe ze het tarief bepalen. Op dit moment zijn er 3 tariefbepalingen die het meest gebruikt worden: een vast tarief, vaste courtage en het “no cure no pay” tarief. Een vaste tariefbepaling spreekt voor zich. Je betaalt altijd een vast bedrag voor de diensten. De courtage en “no cure no pay” bepalingen werken wat ingewikkelder. Het is daarom even handig om deze 2 apart uit te leggen.

Bepaling met een vaste courtage
De aankoopmakelaars die met deze bepaling werken, vragen een bepaald percentage van de definitieve aankoopprijs. De meeste bureaus hebben een vast percentage van tussen de 1% en 2%. Hier even een rekenvoorbeeld:
Er wordt een huis gekocht voor een bedrag van €230.000. De originele prijs was €260.000. De aankoopmakelaar heeft dus een korting kunnen regelen van €30.000. Hij vraagt een vaste courtage van 1,5%, wat op een tarief van €3.450 uit komt. In totaal heeft de koper een voordeel van €30.000 - €3.450 = €26.500.

bepaling via “no cure no pay”
Er zijn ook aankoopmakelaars die hun tarieven op een andere manier bepalen. Zo heb je De Onderhandelmakelaar, die met het “no cure no pay”principe werkt. Deze tariefbepaling is eigenlijk een combinatie van een vaste prijs en een courtage. Er wordt eerst een basistarief van €650 euro gevraagd. De rest vast het tarief wordt bepaald door de hoogte van de korting die de makelaar regelt. Met andere woorden, hoe meer korting de koper krijgt, hoe hoger de bonus is die de makelaar ontvangt. Deze tariefbepaling heeft als grote voordeel dat de makelaar meer gemotiveerd is om zijn best te doen. Hij wordt namelijk beloond op basis van zijn prestaties.

Het “no cure no pay” principe werkt als volgt:
De makelaar verlaagt de aankoopprijs van €270.000 naar €230.000. Ten eerste ontvangt hij een basistarief van €650 euro. Op basis van de geleverde korting van €40.000 krijgt hij een bonus. Tot €25.000 bedraagt de bonus 10%. Van €25.000-€50.000 is de bonus 6% en op de korting vanaf €50.000 wordt een bonus van 3% gevraagd. De totale makelaarskosten bedragen dus €650+€2.500+€900=€4.050. In totaal heeft de huizenkoper een voordeel van €40.000-€4.050=€35.950.

Kies wat vertrouwd voelt
Al met al levert het inschakelen van een goede aankoopmakelaar veel voordeel op. De koper kan al snel rekenen op tienduizenden euro's korting op het huis. Als je naar een aankoopmakelaar zoekt is het belangrijk dat je rekening houdt met de tariefbepaling. Zoek een partij uit waar je het meest vertrouwd bij voelt. Aankoopmakelaars die het tarief op basis van “no cure no pay” bepalen hebben het voordeel dat ze extra gemotiveerd voor je zijn. Hoe beter ze het doen, hoe meer voordeel jij krijgt. Kortom, een win-win situatie voor zowel de koper als de makelaar!

donderdag 5 mei 2016

Loopt de rentevaste periode binnenkort af? – openbreken of afwachten?

Wat moet je doen als je rentevaste periode volgend jaar afloopt? Moet je erop vertrouwen dat de hypotheekrentes laag blijven of moet je de rentevaste periode nu al openbreken? De afgelopen jaren zijn de hypotheekrentes alleen maar verlaagd, maar er komt een keer een omslagpunt.

Jaren geleden werd er al gezegd dat de hypotheekrentes de bodem bereikt hebben. Achteraf gezien klopt dat niet want de rentes zijn nog sterk blijven zakken. Je kunt nu al een hypotheek afsluiten met een rentevaste periode van 10 jaar tegen 1,84%. Huiseigenaren die nog langere tijd vastzitten in een rentevaste periode kunnen het openbreken, maar de boeterente kan in de tienduizenden euro’s lopen. De huiseigenaren die een nieuwe rentevaste periode mogen kiezen hebben geluk.

Rentevaste periode alvast openbreken?
Door de bank nu al te verzoeken om de periode open te breken kun je gelijk profiteren van de lage rente. Aan de andere kant is de kans klein dat de rentes de komende maanden sterk gaan stijgen, maar het is zeker niet uit te sluiten. Economen verwachten geen sterke stijging van de rentes binnen een paar maanden. Op basis hiervan is er dus geen reden tot paniek.

Wat gebeurt er met de hypotheekrentes als er een stijgende rente wordt verwacht?
Zodra de rentes stijgen, kan de rente voor de langlopende rentevaste periode in één keer hard omhoog gaan. Je moet er niet van op kijken dat een licht stijgende trend gelijk zorgt voor veel hogere rentes voor langlopende rentevaste periodes. De 20-jaars periode kan in één keer stijgen naar 3% in plaats van de huidige 2,54%. Wie zal het zeggen.

Niemand kan de ontwikkeling van de hypotheekrentes voorspellen. Zodra de rentes gaan stijgen moet je op je hoede zijn.