Goede redenen om extra af te lossen

Er zijn goede redenen te bedenken om niet extra af te lossen op de hypotheek. Door de dalende huizenprijzen in de periode van 2008 tot en met 2013 winnen de voordelen van het extra aflossen wel steeds meer terrein.

Extra aflossen op de hypotheek is niet in alle gevallen verstandig. Op bijvoorbeeld een levenshypotheek en een spaarhypotheek is het vaak niet verstandig om extra af te lossen. Aflossen op de aflossingsvrije hypotheek heeft geen verdere fiscale consequenties, want deze hypotheekvorm bestaat alleen maar uit een lening. Hieronder treft u een aantal goede redenen aan om extra af te lossen op de aflossingsvrije hypotheek.

Aflossingsvrije hypotheek wordt pas afbetaald bij verkoop van het huis
In tegenstelling tot andere hypotheekvormen wordt de aflossingsvrije hypotheek niet afbetaald. Ook na pensionering blijft deze schuld dus bestaan. De hypotheeklasten moeten dus ook in de toekomst nog gedragen kunnen worden. Daarnaast moet u er ook rekening mee houden dat de hypotheekrente maximaal gedurende een periode van dertig jaar aftrekbaar is. Voor hypotheken afgesloten vóór 2001 geldt dat de hypotheekrente is ieder geval aftrekbaar is tot 2031.

Toekomst van de hypotheekrenteaftrek is onzeker
In de toekomst zal de regeling van de hypotheekrenteaftrek steeds verder versoberd worden. Vanaf 2014 wordt het tarief waar de hypotheekrente maximaal tegen kan worden afgetrokken verlaagd van 52% naar 51,5%. Dit is nog geen schokkende verlaging en treft alleen de veelverdienende huiseigenaren. Vervolgens wordt het maximum jaarlijks verlaagd met 0,5%. Op korte termijn een verdere beperking van de hypotheekrenteaftrek is niet uit te sluiten.

De hoogte van de pensioenuitkeringen gaat waarschijnlijk tegenvallen
Een ideaal pensioen is 70% van het laatstverdiende loon. Helaas zullen de meeste werknemers en zelfstandigen een dergelijk pensioen niet bereiken. Door een aflossingsvrije hypotheek af te lossen, kunt u de vaste maandlasten vanaf uw pensioengerechtigde leeftijd sterk verlagen.

Staat uw huis onder water? Aflossen is dan noodzakelijk
Een onverkoopbaar huis kan de nodige problemen gaan veroorzaken. Door de aflossingsvrije hypotheek af te lossen kunt u de potentiële restschuld geleidelijk gaan verlagen. Kleine periodieke extra aflossingen kunnen de problemen in de toekomst al beperken.

Hypotheekrente is hoger dan de spaarrente
Iedere huishouden moet beschikken over een spaarbuffer. Indien u over meer spaargeld beschikt, kunt u overwegen om een deel van de overwaarde te gebruiken om de aflossingsvrije hypotheek af te lossen. De spaarrente bedraagt op dit moment maximaal 1,95%. De meeste huiseigenaren hebben een hypotheekrente van 4% of meer. Ondanks dat de betaalde hypotheekrente aftrekbaar is van het inkomen, kan het uit om spaargeld voor de aflossing te gebruiken.

Hypotheek oversluiten bij scheiding is maatwerk

Bij een echtscheiding levert het verdelen van de eigen woning vaak grote problemen op. De bank moet namelijk in veel gevallen mee willen werken met het overvoeren van de hypotheek naar één van beide ex-partners.

Indien een van de ex-partners het huis op naam moet hebben, moet de vertrekkende eigenaar worden uitgekocht. Als het huis onder water staat, moet de vertrekkende partner zorgen voor een financiële compensatie. Ook moet het hypotheekdeel overgenomen worden en gefinancierd worden. Het financieren van de overdracht is vaak een probleem. Banken zullen hier niet aan mee willen werken als de overnemende partner onvoldoende inkomen heeft.

Een bijkomend probleem is vaak dat er moet worden voldaan aan de nieuwe hypotheekregels. Tot 1 januari 2013 mocht de aflossing van de hypotheek worden doorgeschoven naar de einddatum van de hypotheek. Bij het kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek was het zelfs toegestaan om de aflossing helemaal achterwege te laten. Tegenwoordig is het verplicht om maandelijks af te lossen op de hypotheek.

De AFM heeft afgelopen week de banken verzocht om zich soepel op te stellen bij echtscheidingen. Banken hoeven zich niet strak aan de gebruikelijke hypotheektoets te houden. Met andere woorden: de banken moeten meedenken om een oplossing voor de problemen te vinden. Iedere echtscheiding is weer anders, dus moeten de banken maatwerk leveren.

Maak restschulden het probleem van de banken

Tot 2008 waren banken in sommige gevallen bereid om tot acht keer het jaarinkomen aan hypotheek te verstrekken. Ze hebben hun normen sindsdien drastisch bijgesteld. Zijn banken deels verantwoordelijk voor restschulden en moeten de schulden gedeeltelijk worden kwijtgescholden?

De Stichting Restschuld Eerlijk Delen (RED) wil een proces gaan voeren tegen de financiële sector over de restschulden in koophuizen. Banken hebben in het verleden onverantwoordelijk hoge hypotheken verstrekt, maar ze leggen het probleem van de restschulden volledig neer bij de huiseigenaren. Banken zouden hun verantwoordelijkheid moeten nemen en een deel van het probleem op zich moeten nemen. De ING is in september gedagvaard omdat de meeste huiseigenaren die zijn aangesloten bij de stichting een hypotheek hebben bij de ING.

In hoeverre is het terecht om het probleem van de restschulden gedeeltelijk bij de banken neer te leggen. De banken is iets te verwijten, maar moeten zij ook de lasten gaan dragen?

Stel, de banken nemen een deel van de lasten op zich. Vervolgens moeten de banken naar een manier zoeken om het verloren geld weer terug te halen. Ze zullen genoodzaakt zijn om hun leenpercentages en hun tarieven te verhogen om weer geld te kunnen verdienen. Het probleem van de restschulden wordt hierdoor ook het probleem van de gehele Nederlandse bevolking. Waarom moet ik boeten voor huiseigenaren die in het verleden zo dom zijn geweest om acht keer hun inkomen aan hypotheek te lenen?

Door de financiële lasten bij de banken neer te leggen worden de restschulden het probleem van de Nederlandse gemeenschap. Waarom moet iemand die altijd voorzichtig is geweest met het lenen voor een huis boeten voor iemand die te zware lasten op de schouders heeft genomen?

Aan de andere kant is het overduidelijk dat de banken wel deels verantwoordelijk zijn. Kortom een lastige discussie.

Extra aflossing van €2.000 aangevraagd

Het is mijn bedoeling om nog in december een extra aflossing te verrichten. Centraal Beheer Achmea heeft tot zes weken de tijd nodig om een verzoek goed te keuren, dus heb ik mijn verzoek alvast ingestuurd.

Het is nog maar de vraag in hoeverre het mij werkelijk gaat lukken om in december €2.000 beschikbaar te hebben. Toch heb ik het aangevraagd als stok achter de deur. Ik ben nu extra gemotiveerd om de komende twee maanden zo weinig mogelijk geld uit te geven. Indien het niet gaat lukken zal ik €1.000 of €1.500 in mijn hypotheek storten, maar ik ga voor €2.000.

Uitgaande van een extra aflossing van €2.000, heb ik in 2013 in totaal €7.000 extra afbetaald op de hypotheek. In totaal heb ik dan €21.000 afbetaald sinds september 2012.Over 2014 verwacht ik een nog grotere aflossing.

Ontslagvergoeding op bankspaarrekening
In 2012 heb ik een gouden handdruk gekregen van ruim €23.500. Dit bedrag heb ik gestort op een geblokkeerde bankspaarrekening. Op deze manier hoeft er fiscaal niet af te worden gerekend over de verkrijging. De belastingheffing wordt uitgesteld tot het bedrag in periodieken uitgekeerd gaat worden. Het uitstellen van de belastingheffing over ontslagvergoeding is vanaf 2014 waarschijnlijk niet meer toegestaan. Er moet direct afgerekend worden.

De politiek wil ook af van deze bankspaarrekeningen en van de zogenoemde stamrecht-bv (gebruikt voor de grotere afkoopsommen).Indien ik mijn gouden handdruk in 2014 in één keer laat uitkeren, krijg ik een eenmalige belastingkorting van 20%. Het is mijn bedoeling om het bedrag in 2014 uit te laten keren en te gebruiken voor de aflossing van mijn hypotheek. Vermoedelijk gaat het hierbij om een extra aflossing tussen de €14.000 en €15.000.

Wordt vervolgd!

Crisis maatregelen huizenmarkt van tafel?

Vereniging Eigen Huis (VEH) maakt zich terecht zorgen over het afschaffen van de crisismaatregelen voor eigenaren van twee huizen. De huizenmarkt is mogelijk aan het opkrabbelen, maar het is te vroeg om de crisismaatregelen terug te trekken.

VEH heeft een brief naar staatssecretaris Weekers van Financiën gestuurd met het verzoek om de crisismaatregelen nog één jaar voort te zetten. In het Belastingplan 2013 was al aangekondigd dat de regelingen zouden stoppen per 2014. Hieronder een korte toelichting van de regelingen die mogelijk niet verlengd gaan worden per 2014.

Verhuisregeling
Huiseigenaren die tijdelijk met twee huizen zitten kunnen voor beide huizen gedurende een periode van drie jaar profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Zoals de plannen nu liggen wordt deze termijn nu weer verkort naar twee jaar. Indien het niet lukt om het huis te verkopen binnen twee jaar, vervalt voor de tweede woning de regeling van de hypotheekrenteaftrek.

Terugkeerregeling
De terugkeerregeling zal ook per 2014 verdwijnen. Deze regeling is opgesteld voor huiseigenaren die hun te koop staande huis tijdelijk verhuren onder de Leegstandswet. Indien de huurders vertrekken kan door de terugkeerregeling weer recht bestaan op hypotheekrenteaftrek. Bij het afschaffen van de terugkeerregeling hebben huiseigenaren na de verhuurde periode geen recht meer op hypotheekrenteaftrek. Als de huurders na 1 januari 2014 vertrekken kan de hypotheekrente niet meer worden afgetrokken van het inkomen.

Bijleenregeling
Dit is een ingewikkelde regeling met mogelijk grote financiële problemen voor de huiseigenaren die het aan gaat. Bij verkoop van een huis is de opbrengst mogelijk hoger dan de (eigenwoning)schuld. De woning heeft dus overwaarde. Bij aankoop van een ander huis moet deze overwaarde gebruikt worden ter financiering van de nieuwe huis. Dit is de zogenaamde bijleenregeling. Om de crisis te overbruggen is er een compensatiemaatregel in het leven geroepen om huiseigenaren tegemoet te komen die hun te koop staande huis tijdelijk gaan verhuren. Zonder deze compensatiemaatregel zou bij verhuur de overwaarde fiscaal gezien overgaan van box één naar box drie. Dit zou tot gevolg hebben dat over de (niet geïncasseerde) overwaarde geen hypotheekrenteaftrek meer kan worden genoten.

Deze regelingen afschaffen zal grote financiële problemen veroorzaken. Hoogstwaarschijnlijk zal de politiek dit ook inzien en de gevolgen per 2014 beperken.

Update:
De crisismaatregelen voor woningbezitters met dubbele lasten worden toch met een jaar verlengd. Dit zei staatssecretaris Weekers van Financiën vrijdag na afloop van de minsterraad.

Besparen op hypotheekrente door aflossingen

Doordat ik extra aflos op mijn hypotheek, zakken mijn maandlasten gestaag. De gedaalde hypotheekschuld heeft nog een bijkomend voordeel. De schuld is namelijk onder de marktwaarde gezakt. Op basis van de WOZ-beschikking van 2013 en een foto van mijn huis wordt de hoogte van de hypotheekrente nu opnieuw bepaald.

Hypotheekbanken maken de hoogte van de hypotheekrente mede afhankelijk van het risico dat ze lopen. Voor een tophypotheek tot 125% van de waarde van het huis vraagt de bank een hogere vergoeding in vergelijking met een hypotheek tot 80% van de waarde van het huis.

De hypotheekschuld op mijn huis bedraagt nu €179.976. Ik heb recht op een lagere hypotheekrente als mijn hypotheek lager is dan de marktwaarde. De marktwaarde is maar een relatief begrip, dus heb ik Achmea Bank een mail gestuurd met het verzoek om mijn hypotheekrente te heroverwegen. Uit de reactie van de bank blijkt dat zij mijn verzoek gaan beoordelen aan de hand van de laatste WOZ-beschikking en een foto van mijn huis. Deze stukken ga ik vandaag naar de bank mailen ter verdere beoordeling.

Rente met 0,2% omlaag?
Mijn hypotheekrente is nu afgestemd op een hypotheek boven de 100% van de marktwaarde. De WOZ-waarde van mijn huis bedraagt €184.000 en mijn schuld nog €179.976. Volgens de rentestaatjes op de website van Centraal Beheer Achmea gaat mijn hypotheekrente na goedkeuring met 0,2% zakken. In geld uitgedrukt komt dat neer op een verlaging van de maandlasten van €179.976 x 0,2% = €359,95 / 12 = €30.

Houd er wel rekening mee dat banken verschillende normen en voorwaarden hanteren. Bovenstaande methode hanteert Centraal Beheer Achmea. Neem contact op met uw bank om na te gaan in hoeverre u kunt besparen op de te betalen hypotheekrente.

Weer een motivatie om extra af te lossen. Op naar de 80% van de WOZ-waarde!

Hypotheek aflossen is beste pensioenvoorziening

Via Mijnpensioenoverzicht.nl heb ik mij gisteren verdiept in mijn financiële situatie na mijn pensionering. Het duurt nog minimaal 25 jaar voordat ik met pensioen ga, maar je kunt er niet vroeg genoeg mee beginnen.

Het pensioen is een potje dat niet te vullen is in tien jaren. Gedurende de werkzame periode moet er voldoende geld opgebouwd worden om na pensionering rond te kunnen komen van de AOW plus aanvulling. Door meerdere wisselingen van werkgevers en bij sommige werkgevers slechte pensioenregelingen, ga ik het niet redden met de huidige voorzieningen. Aanvullend zal ik geld moeten reserveren voor mijn pensioen. Het gaat mij niet lukken om jaarlijks €6.000 tot €10.000 extra af te lossen en ook nog geld vrij te maken voor een aanvullende pensioenvoorziening.

Eerst hypotheek aflossen!
De komende tien jaren ben ik nog wel bezig met het aflossen van mijn aflossingsvrije hypotheek. Zodra deze op nul staat kan ik de besparing aan hypotheeklasten weer gebruiken om mijn pensioengat te dichten. Daarnaast heb ik als bijkomend voordeel dat mijn hypotheek over twintig jaar de einddatum bereikt. Met het opgebouwde vermogen in de beleggingsverzekering wordt de resterende hypotheek mogelijk afbetaald. Ik verwacht niet dat ik mijn beleggingsdoel in de polis ga halen, maar ik blijf hoop houden.

Mijn huis is mijn pensioen klopt natuurlijk niet helemaal, want ook na mijn pensionering moet ik nog een onderdak hebben. Ik ga er in ieder geval voor zorgen dat de hypotheeklasten vanaf pensioendatum verdwenen zijn.

De hypotheekschulden gaan omlaag

Uit cijfers van het CBS blijkt dat de Nederlandse hypotheekschulden aan het dalen zijn. In het tweede kwartaal van 2013 is de gezamenlijke hypotheekschuld gezakt naar €669,3 miljard. Dit is een daling van €2 miljard ten opzichte van het eerste kwartaal.

De tot 1 januari 2013 afgesloten hypotheken waren gericht op het doorschuiven van de aflossing naar de einddatum van de hypotheek. Deze hypotheekvormen hebben onze hypotheekschulden op dit hoog niveau gebracht. Om recht te hebben op de regeling van de hypotheekrenteaftrek gelden er nu andere eisen voor nieuw afgesloten hypotheken. Maandelijks moet er afbetaald worden op de hypotheekschuld. Er zijn twee hypotheekvormen die aan deze eisen voldoen, namelijk de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek. Door de hoge maandelijkse lasten in de eerste jaren van de lineaire hypotheek, kiezen de meeste huiseigenaren voor de annuïteitenhypotheek.

De maatregelen die per 1 januari van dit jaar zijn getroffen zijn niet de hoofdreden van de dalende hypotheekschulden. Het grote verschil wordt gemaakt door het extra aflossen op hypotheken door huiseigenaren. Dit wordt weer ingegeven door meerdere oorzaken. Drie belangrijke redenen zijn ten eerste de onzekerheid over de economie. Ten tweede de lage spaarrente en ten derde de sterke daling van de huizenprijzen. Het voelt niet prettig om een huis te bezitten met een potentiële restschuld erin.

Aflossen is niet alleen goed voor uw eigen portemonnee, het is ook goed voor de Nederlandse schatkist.

Hypotheek maximaal 80% van de koopsom

De gezamenlijke hypotheekschuld in Nederland bedraagt meer dan 650 miljard euro. Om de hypotheekschulden te verlagen moeten er maatregelen worden getroffen.

Sinds 1 januari 2013 zijn er voor het eerst maatregelen getroffen tegen de zeer gunstige regeling van de hypotheekrenteaftrek. Dit komt doordat de hoge schulden sinds 2008 een probleem zijn geworden door sterk dalende huizenprijzen. Daarnaast werd de regeling van de hypotheekrenteaftrek te duur voor de Nederlandse schatkist. Eind juni 2013 zijn er plannen gepresenteerd om de regeling van de hypotheekrenteaftrek nog verder te beperken. In de toekomst moet het nog slechts mogelijk zijn om een hypotheek te krijgen tot maximaal 80% van de koopsom van het huis.

Tienduizenden euro’s sparen om een huis te kunnen kopen
De Commissie Structuur Nederlandse Banken heeft aan de politiek een plan aangeboden om de hypothekenmarkt te hervormen. Het maximale hypotheekbedrag is nu al beperkt ten opzichte van het verleden, maar de commissie wil nog een stap verder gaan. Bij het kopen van een huis moet er slechts een hypotheek te verkrijgen zijn tot 80% van de koopsom van het huis. Uitgaande van een koopsom van €250.000 moet er dus eerst €50.000 gespaard worden om het huis te kunnen kopen. In de praktijk moet er meer zelf worden gespaard. De kosten koper en de advies- en bemiddelingskosten moeten ook uit eigen middelen worden voldaan.

Beperken hypotheekschuld goed voor consument, bank en schatkist
De plannen van de Commissie Structuur Nederlandse Banken zullen bij het daadwerkelijk doorvoeren grote consequenties hebben. Een koophuis zal voor een kleinere groep bereikbaar zijn. Starters zullen eerst een flink kapitaal moeten opbouwen voordat ze een huis kunnen kopen. De nieuwe hypotheekplannen hebben ook grote voordelen. De consument hoeft zich minder diep in de schulden te steken en zal beter bestand zijn tegen waardedalingen van hun koophuis. Banken hoeven minder risico’s te lopen. De kans dat ze het uitgeleende bedrag niet terugkrijgen bij een executieveiling wordt kleiner. Hier heeft de consument ook baat bij, want minder risico betekent een lagere hypotheekrente. Door de lagere hypotheek hoeft er minder belasting terug te worden gegeven. Dat is een goede ontwikkeling voor onze schatkist.

Maximaal 80% financieren zal invloed hebben op de huizenmarkt
De plannen van de commissie zouden pas ingevoerd moeten worden op het moment dat de huizenmarkt weer hersteld is. Het is namelijk een plan dat zwaar kan drukken op de huizenprijzen. Hoewel het systeem van eerst zelf sparen gebruikelijk is in veel van de ons omringende landen, zal het zeker invloed hebben op de huizenmarkt. Doordat een koophuis voor minder mensen toegankelijk is, zal de doorstroming ook lager worden. Er zullen meer mensen gaan kiezen voor een huurhuis. Niet iedereen is in staat om een vermogen op te bouwen om 20% van de koopsom zelf op te brengen.

Geen sterk stijgende huizenprijzen meer
In de periode van twintig jaren vóór 2008 zijn de huizenprijzen ruim verdubbeld. Bij het hervormen van de hypotheekregels is een dergelijke sterke stijging van de huizenprijzen minder aannemelijk geworden. Doordat de vraag naar koophuizen zal dalen, zullen de prijzen ook niet meer zo sterk opgedreven worden. Huiseigenaren zullen ook langer blijven wonen in dezelfde woning. Verhuizen omdat het huis niet meer perfect past bij de levensfase waar u op dit moment in zit, zal minder gebruikelijk worden.

Veel gestelde vragen over restschulden

Hieronder licht ik en aantal veel gestelde vragen over restschulden toe. Hierin zitten ook antwoorden op een aantal vragen die mij onlangs gesteld zijn via de mail.

Tot 2008 werd door huiseigenaren nauwelijks stilgestaan bij de mogelijkheid dat de huizenprijzen sterk kunnen gaan dalen. Er was immers sprake van een tekort aan betaalbare huizen en schaarste zorgt voor stijgende huizenprijzen. Helaas voor de huizenbezitters zaten ze er naast. Achteraf gezien logisch dat de huizenprijzen niet altijd kunnen blijven stijgen. De huizenprijzen waren zo hoog dat een correctie onvermijdelijk was.

Huis staat onder water! Wat betekent dat?
Als de waarde van het huis zakt en de hypotheekschuld zakt niet in dezelfde omvang mee, is het huis niet te verkopen voor een bedrag waarmee de hypotheekschuld afbetaald kan worden. Met andere woorden de hypotheek is hoger dan de waarde van het huis. Dit hoeft geen probleem te zijn want het was gebruikelijk om de aankoopkosten (zoals overdrachtsbelasting en notariskosten) mee te financieren, maar in een huizenmarkt met dalende huizenprijzen wordt het probleem steeds groter. De waarde van het huis wordt steeds lager, terwijl de hypotheekschuld vrijwel gelijk blijft.

Vormen restschulden een probleem indien het huis niet verkocht gaat worden?
Nee, er ontstaan eventueel pas restschulden bij het verkopen van de woning. Indien u geen verhuisplannen hebt maakt het in principe niet uit dat de hypotheek hoger is dan de waarde van het huis. Op termijn zullen de huizenprijzen namelijk weer gaan stijgen en de hypotheek gaat namelijk in de meeste gevallen geheel of gedeeltelijk afbetaald worden. Daarnaast zal door inflatie de hoogte van de hypotheekschuld steeds minder belastend worden.

Is extra aflossen de oplossing tegen restschulden?
In de periode van 2008 tot oktober 2013 zijn de huizenprijzen met 20% tot 25% gezakt. Zulke sterke dalingen kunt u niet opvangen met extra aflossingen. Uiteraard verkleint u het probleem wel door extra af te lossen, maar u zult het probleem niet oplossen.

Zijn restschulden mee te financieren in een nieuw af te sluiten hypotheek?
Onder de normale fiscale regels is een restschuld niet mee te financieren waarbij de hypotheekrente aftrekbaar is. Om de huizenmarkt een steuntje in de rug te geven zijn sinds 1 januari 2013 de restschulden mee te financieren in een nieuwe hypotheek. De hypotheekrente hierover is gedurende een periode van tien jaren aftrekbaar van het inkomen. Het probleem is dat banken hier niet aan mee willen werken. Ze zijn niet bereid om een financiering te verstrekken boven de 105% van de waarde van het huis. De aankoopkosten zijn dus geheel of gedeeltelijk mee te financieren, maar restschulden uit een vorige koophuis niet.

Waarom incasseren huiseigenaren restschulden?
In het geval de woning niet te verkopen is voor een bedrag waarmee de hypotheek afbetaald kan worden, zou ook besloten kunnen worden om het huis niet te verkopen. Helaas is het niet zo eenvoudig. In bepaalde gevallen moet het huis verkocht worden. De maandlasten zijn bijvoorbeeld niet mee te dragen door verlies van een deel van het inkomen. In de beginjaren van de crisis waren er ook veel huiseigenaren die alvast een ander huis hadden gekocht terwijl de oude woning nog niet verkocht was. Restschulden ontstaan vaak ook door een echtscheiding. Het huis is gezamenlijk gekocht en één van beide eigenaren kan de maandlasten niet alleen opbrengen. Restschulden kunnen dus onvermijdelijk zijn.